Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) sont des véhicules d’investissement immobilier méconnus du grand public, mais qui offrent pourtant des opportunités intéressantes pour diversifier son patrimoine. Comparables aux SCPI en termes d’objectif, elles s’en distinguent par leur fonctionnement et leur fiscalité spécifique. Zoom sur ces sociétés foncières pas comme les autres.
Guide Gestion SCPI
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Définition et Fonctionnement des SIIC
Une SIIC est une société foncière dont l’objet principal est d’acquérir, de gérer et de louer des actifs immobiliers. Pour bénéficier de ce statut, une société doit :
- Être cotée sur un marché réglementé français
- Avoir un capital minimum de 15 millions d’euros
- Distribuer une grande partie de ses bénéfices sous forme de dividendes
Le Régime Fiscal Spécifique des SIIC
L’avantage principal du statut SIIC réside dans sa transparence fiscale :
- La société est exonérée d’impôt sur les sociétés (IS) sur ses revenus locatifs et ses plus-values immobilières
- En contrepartie, elle doit distribuer au moins 95% de ses bénéfices sous forme de dividendes
- Ces dividendes sont imposés uniquement entre les mains des actionnaires, selon le régime fiscal des valeurs mobilières
Le régime SIIC combine les avantages de l'investissement immobilier et de la bourse : revenus réguliers, liquidité, fiscalité allégée... C'est une piste à étudier pour les investisseurs avertis.
💡 Notre conseil : Privilégiez le versement du dépôt de garantie par chèque ou virement pour en garder une trace écrite.
Investir en SIIC : Avantages et Risques
Les Atouts des SIIC
- Accessibilité : possibilité d’investir à partir de quelques centaines d’euros en achetant des actions
- Liquidité : les actions SIIC peuvent être revendues à tout moment sur les marchés financiers
- Mutualisation : le patrimoine immobilier est diversifié, ce qui réduit le risque locatif
- Rendement attractif : entre 4% et 6% par an en moyenne, sous forme de dividendes
- Fiscalité allégée : imposition au PFU (30%) ou sur option au barème progressif, sans les prélèvements sociaux
Les Limites et Risques des SIIC
- Volatilité : le cours de bourse des SIIC peut varier fortement à court terme
- Risque de perte en capital : en cas de baisse du marché immobilier ou de défaut de la société
- Frais de gestion : les SIIC supportent des frais qui peuvent impacter le rendement
- Levier d’endettement : les SIIC ont souvent recours à l’emprunt pour financer leur développement, ce qui peut accentuer les risques
Les Principales SIIC du Marché Français
Voici une sélection des principales SIIC cotées à la bourse de Paris :
- Unibail-Rodamco-Westfield : leader européen des centres commerciaux
- Gecina : spécialiste des bureaux et résidences dans les grandes métropoles
- Icade : acteur majeur des bureaux, parcs d’affaires et établissements de santé
- Klépierre : pure player européen des centres commerciaux
- Mercialys : société foncière dédiée aux centres commerciaux
SIIC vs SCPI : Quelle Différence ?
Si l’objectif est le même (investir indirectement dans l’immobilier), les SIIC et les SCPI présentent des différences notables :
- Les SIIC sont des sociétés cotées en bourse, alors que les SCPI sont des produits non cotés
- Les SIIC offrent une meilleure liquidité grâce au marché boursier, mais sont plus volatiles
- Les revenus des SIIC sont imposés comme des dividendes, ceux des SCPI comme des revenus fonciers
- Les frais d’acquisition sont plus faibles sur les SIIC, mais les frais de gestion sont plus élevés
Intégrer des SIIC dans un Contrat d'Assurance-Vie
De plus en plus de contrats d’assurance-vie multisupports proposent d’investir en actions de SIIC, au sein de leurs unités de compte. Cela permet de cumuler les avantages des deux enveloppes :
- Revenus réinvestis automatiquement et fiscalisés uniquement en cas de rachat
- Exonération d’impôt sur les plus-values et les dividendes au bout de 8 ans (hors prélèvements sociaux)
- Possibilité de transmettre le capital hors succession, dans la limite des abattements légaux
En résumé :
- Les SIIC sont des sociétés foncières cotées en bourse bénéficiant d’un régime fiscal favorable
- Elles permettent d’investir dans l’immobilier de façon indirecte, diversifiée et liquide, avec un ticket d’entrée réduit
- Leurs principaux atouts sont le rendement, la fiscalité et la mutualisation du risque
- Mais elles présentent aussi une volatilité et un risque de perte en capital non négligeables
- Pour en tirer le meilleur parti, il est recommandé de les intégrer à une stratégie patrimoniale globale, si possible via un contrat d’assurance-vie
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