La transmission de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dans le cadre d’une succession soulève de nombreuses questions chez les épargnants. Quelles sont les règles fiscales applicables ? Comment optimiser la transmission de son patrimoine immobilier ? Les réponses de Pierre Perrin-Monlouis, Président de Rente et Patrimoine.
Guide Gestion SCPI
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Les Parts de SCPI dans la Succession : Les Règles de Base
Lorsqu’un épargnant détient des parts de SCPI “en direct” (hors assurance-vie), celles-ci font partie intégrante de son patrimoine et sont donc transmises à ses héritiers selon les règles classiques de la succession. Concrètement, au décès de l’épargnant :
- Les parts de SCPI intègrent la masse successorale à partager entre les héritiers
- Les héritiers peuvent choisir de conserver les parts (et donc de percevoir les revenus) ou de les vendre
- La transmission des parts est soumise aux droits de succession selon le lien de parenté et l’actif successoral reçu
Droits de Succession et Frais : Ce qu'il Faut Savoir
La transmission des parts de SCPI dans le cadre d’une succession peut entraîner plusieurs types de frais et de taxation :
- Les droits de succession proprement dits, calculés en fonction du lien de parenté et de la part d’actif reçue, après application d’éventuels abattements
- Les droits de partage (2,5%) en cas d’indivision successorale, si le défunt n’a pas rédigé de testament prévoyant le partage des parts
- D’éventuels frais de changement de propriétaire appliqués par la société de gestion de la SCPI
L'Atout du Démembrement pour Optimiser la Transmission
Pour réduire la fiscalité successorale tout en conservant les revenus de ses parts de SCPI, il est possible de recourir au démembrement de propriété. Le principe est simple :
- Le souscripteur conserve l’usufruit des parts (le droit d’en percevoir les loyers)
- Il transmet la nue-propriété des parts (le droit de les récupérer à terme) à ses héritiers, moyennant une décote fiscale
- Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts, sans taxation
Le démembrement des parts de SCPI est l'une des techniques les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal, tout en conservant des revenus.
Donation de Parts de SCPI : Les Avantages
Outre le démembrement, la donation de parts de SCPI de son vivant présente de nombreux atouts :
- Possibilité de transmettre progressivement son patrimoine, en profitant des abattements tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant actuellement)
- Facilité de partage entre les héritiers, en attribuant un nombre précis de parts à chacun
- Possibilité de consentir une donation temporaire d’usufruit pour aider ponctuellement un proche
En résumé :
- Les parts de SCPI détenues en direct font partie de la succession et sont transmises aux héritiers, avec une fiscalité spécifique
- La rédaction d’un testament et le recours au démembrement permettent d’optimiser la transmission et de réduire les droits de succession
- Les donations de parts de SCPI du vivant de l’épargnant offrent une grande souplesse pour organiser sa succession à moindre coût fiscal
Un projet de transmission de votre patrimoine immobilier en SCPI ? Les experts de Rente et Patrimoine sont à votre écoute pour une étude personnalisée et détaillée.