Appelez-nous 06 81 42 07 89

SCPI en Nue-Propriété : Optimisez votre Patrimoine Immobilier

Pierre Perrin-Monlouis

Rente et Patrimoine > SCPI : la Solution d’Investissement Immobilier Clé en Main > Le Guide Complet des SCPI : Tout ce qu’il faut savoir avant d’investir > SCPI en Nue-Propriété : Optimisez votre Patrimoine Immobilier

L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit de plus en plus d’épargnants à la recherche de solutions pour diversifier leur patrimoine et générer des revenus complémentaires. Parmi les différentes stratégies d’investissement en parts de SCPI, l’achat en nue-propriété présente de nombreux atouts, notamment sur le plan fiscal. Découvrons ensemble le fonctionnement et les avantages de ce mode d’investissement méconnu.

SCPI nue-propriété

Guide Gestion SCPI

Recevoir la Newsletter

Qu'est-ce que la Nue-Propriété de Parts de SCPI ?

La nue-propriété résulte du démembrement d’un bien, c’est-à-dire de la séparation temporaire de l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et de la nue-propriété (le droit de disposer du bien à terme). Dans le cas des parts de SCPI, cela signifie que :

  • Le nu-propriétaire achète les parts à prix réduit, sans percevoir les loyers durant la période de démembrement
  • L’usufruitier conserve le droit de percevoir les revenus des parts durant cette période
  • Au terme de la période de démembrement, l’usufruitier et la nue-propriété sont réunis : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, sans fiscalité
💡 Bon à savoir : La durée du démembrement est libre, mais elle est le plus souvent comprise entre 5 et 20 ans. Plus cette période est longue, plus la décote sur le prix des parts est importante.

Les Avantages de l'Investissement en SCPI en Nue-Propriété

1. Un Achat à Prix Réduit

L’avantage majeur de l’achat de parts de SCPI en nue-propriété réside dans la décote de prix dont bénéficie l’investisseur. Celle-ci dépend de la durée de démembrement choisie, mais elle permet dans tous les cas d’acquérir un plus grand nombre de parts avec la même somme investie. Quelques exemples de décote moyenne :

  • 5 ans de démembrement : 15 à 20%
  • 10 ans de démembrement : 30 à 35%
  • 15 ans de démembrement : 40 à 45%
  • 20 ans de démembrement : 50 à 60%

2. Une Fiscalité Allégée

Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers générés par ses parts de SCPI. Cela lui permet de ne pas être imposé sur ces revenus fonciers, et donc de ne pas alourdir son impôt sur le revenu. Autre avantage fiscal de taille : l’exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur la valeur des parts détenues en nue-propriété.

💡 Notre conseil : L’achat en nue-propriété est particulièrement intéressant pour les foyers fiscaux fortement imposés et/ou assujettis à l’IFI, et qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiats.

3. Une Plus-Value Mécaniquement Générée

Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont réunis, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts pour une valeur “pleine”, sans avoir déboursé le prix fort au moment de l’achat grâce à la décote initiale. C’est un avantage par rapport à l’achat de parts en pleine propriété.

💡 À noter : Cette plus-value “mécanique” n’est pas imposable, seule la plus-value immobilière éventuellement réalisée en cas de revente est taxée, après application d’un abattement pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).

Les Inconvénients de la Nue-Propriété

1. Pas de Revenus Immédiats

Contrairement à l’achat de parts de SCPI en pleine propriété, l’investissement en nue-propriété ne procure aucun revenu durant toute la période du démembrement. Il faut donc avoir une épargne suffisante pour se passer de revenus complémentaires durant 5 à 20 ans.

2. Une Liquidité Très Faible

Les parts de SCPI achetées en nue-propriété sont quasiment impossibles à revendre avant la fin de la période de démembrement. Mieux vaut donc être certain de pouvoir se passer des sommes investies pendant toute la durée prévue.

L'investissement en SCPI en nue-propriété est idéal pour les épargnants qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et qui souhaitent préparer leur retraite ou optimiser leur fiscalité patrimoniale.

Quelle Durée de Démembrement Choisir ?

Le choix de la durée de démembrement dépend de l’horizon de placement de chaque investisseur et de sa situation patrimoniale. Quelques exemples :

  • 5 à 10 ans : Idéal pour un premier investissement ou pour préparer un projet à moyen terme
  • 10 à 15 ans : Parfait pour compléter ses revenus avant la retraite ou commencer à transmettre son patrimoine
  • 15 à 20 ans : Intéressant pour préparer sa succession ou se constituer un patrimoine sur le très long terme
💡 À noter : Plus la durée est longue, plus la décote sur le prix des parts est importante, mais plus l’effort d’épargne est long.

Comment Choisir sa SCPI en Nue-Propriété ?

Toutes les SCPI ne proposent pas l’investissement en nue-propriété. Pour faire le bon choix, il est crucial d’étudier :

  • Les performances historiques de la SCPI (rendement, revalorisation du prix de part…)
  • La qualité de son parc immobilier (emplacement, type de biens, taux d’occupation…)
  • Sa politique de gestion (taux d’endettement, réserves, rapport loyers / prix de part…)
💡 Notre conseil : L’investissement en nue-propriété étant bloqué pendant plusieurs années, mieux vaut privilégier des SCPI solides, gérées par des sociétés de gestion expérimentées.

L'Investissement en SCPI en Nue-Propriété Étape par Étape

Investir en SCPI en nue-propriété nécessite de respecter un certain nombre d’étapes :

  1. Définir son projet et ses objectifs patrimoniaux avec un conseiller
  2. Simuler le montant à investir et la durée de démembrement optimale
  3. Sélectionner une ou plusieurs SCPI éligibles à la nue-propriété
  4. Réunir les fonds et les justificatifs nécessaires à la souscription
  5. Suivre la valeur de ses parts et préparer la sortie du démembrement
💡Bon à savoir : L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est un investissement complexe qu’il vaut mieux réaliser avec l’aide d’un professionnel. Les experts en gestion de patrimoine de Rente et Patrimoine vous accompagnent gratuitement dans la réalisation de votre projet.

En résumé :

  • L’achat de parts de SCPI en nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier à prix réduit et de bénéficier d’une fiscalité attractive (pas de revenus fonciers, exonération d’IFI).
  • C’est un excellent moyen de valoriser son patrimoine sur le long terme et de préparer sa retraite ou sa succession.
  • La durée du démembrement est généralement comprise entre 5 et 20 ans. Plus elle est longue, plus la décote est importante mais moins l’investissement est liquide.
  • L’investissement en SCPI en nue-propriété doit être mûrement réfléchi et s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale. L’accompagnement d’un professionnel est recommandé.
  • Rente et Patrimoine propose une sélection des meilleures SCPI éligibles à la nue-propriété et vous accompagne gratuitement dans la réalisation de votre projet.

FAQ SCPI en Nue-Propriété

Le ticket d’entrée est généralement similaire à celui des parts achetées en pleine propriété. Le plus souvent, il est possible d’investir à partir de quelques milliers d’euros, voire quelques centaines d’euros pour certaines SCPI. La décote liée à la nue-propriété permet d’acquérir plus de parts avec la même somme.

Non, la revente anticipée des parts de SCPI détenues en nue-propriété est quasiment impossible. Il faut attendre la fin de la période de démembrement prévue initialement pour récupérer la pleine propriété des parts et envisager leur cession.

C’est l’un des nombreux avantages de ce type d’investissement : les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans l’assiette taxable à l’IFI. Seule la valeur de l’usufruit est imposable, mais celle-ci est le plus souvent détenue par un organisme exonéré (banque, assurance…).

En cas de revente des parts après la fin du démembrement, la plus-value réalisée est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières, au même titre que les parts achetées en pleine propriété. La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Les sociétés de gestion les plus solides proposent généralement des solutions de démembrement attractives sur leurs principales SCPI. Parmi elles, on peut notamment citer Corum Origin, Epargne Pierre, Novapierre Allemagne ou encore Primovie. Mais chaque investisseur étant unique, il est recommandé de se faire accompagner pour choisir la ou les SCPI les plus adaptées à sa situation.

Les Meilleures Opportunités Pinel & SCPI chaque semaine, dans votre boîte email !

* indicates required