L’investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit de plus en plus d’épargnants à la recherche de solutions pour diversifier leur patrimoine et générer des revenus complémentaires. Parmi les différentes stratégies d’investissement en parts de SCPI, l’achat en nue-propriété présente de nombreux atouts, notamment sur le plan fiscal. Découvrons ensemble le fonctionnement et les avantages de ce mode d’investissement méconnu.
Guide Gestion SCPI
Recevoir la Newsletter
Qu'est-ce que la Nue-Propriété de Parts de SCPI ?
La nue-propriété résulte du démembrement d’un bien, c’est-à-dire de la séparation temporaire de l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et de la nue-propriété (le droit de disposer du bien à terme). Dans le cas des parts de SCPI, cela signifie que :
- Le nu-propriétaire achète les parts à prix réduit, sans percevoir les loyers durant la période de démembrement
- L’usufruitier conserve le droit de percevoir les revenus des parts durant cette période
- Au terme de la période de démembrement, l’usufruitier et la nue-propriété sont réunis : le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, sans fiscalité
Les Avantages de l'Investissement en SCPI en Nue-Propriété
1. Un Achat à Prix Réduit
L’avantage majeur de l’achat de parts de SCPI en nue-propriété réside dans la décote de prix dont bénéficie l’investisseur. Celle-ci dépend de la durée de démembrement choisie, mais elle permet dans tous les cas d’acquérir un plus grand nombre de parts avec la même somme investie. Quelques exemples de décote moyenne :
- 5 ans de démembrement : 15 à 20%
- 10 ans de démembrement : 30 à 35%
- 15 ans de démembrement : 40 à 45%
- 20 ans de démembrement : 50 à 60%
2. Une Fiscalité Allégée
Durant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers générés par ses parts de SCPI. Cela lui permet de ne pas être imposé sur ces revenus fonciers, et donc de ne pas alourdir son impôt sur le revenu. Autre avantage fiscal de taille : l’exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur la valeur des parts détenues en nue-propriété.
3. Une Plus-Value Mécaniquement Générée
Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont réunis, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de ses parts pour une valeur “pleine”, sans avoir déboursé le prix fort au moment de l’achat grâce à la décote initiale. C’est un avantage par rapport à l’achat de parts en pleine propriété.
Les Inconvénients de la Nue-Propriété
1. Pas de Revenus Immédiats
2. Une Liquidité Très Faible
L'investissement en SCPI en nue-propriété est idéal pour les épargnants qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et qui souhaitent préparer leur retraite ou optimiser leur fiscalité patrimoniale.
Quelle Durée de Démembrement Choisir ?
Le choix de la durée de démembrement dépend de l’horizon de placement de chaque investisseur et de sa situation patrimoniale. Quelques exemples :
- 5 à 10 ans : Idéal pour un premier investissement ou pour préparer un projet à moyen terme
- 10 à 15 ans : Parfait pour compléter ses revenus avant la retraite ou commencer à transmettre son patrimoine
- 15 à 20 ans : Intéressant pour préparer sa succession ou se constituer un patrimoine sur le très long terme
Comment Choisir sa SCPI en Nue-Propriété ?
Toutes les SCPI ne proposent pas l’investissement en nue-propriété. Pour faire le bon choix, il est crucial d’étudier :
- Les performances historiques de la SCPI (rendement, revalorisation du prix de part…)
- La qualité de son parc immobilier (emplacement, type de biens, taux d’occupation…)
- Sa politique de gestion (taux d’endettement, réserves, rapport loyers / prix de part…)
L'Investissement en SCPI en Nue-Propriété Étape par Étape
Investir en SCPI en nue-propriété nécessite de respecter un certain nombre d’étapes :
- Définir son projet et ses objectifs patrimoniaux avec un conseiller
- Simuler le montant à investir et la durée de démembrement optimale
- Sélectionner une ou plusieurs SCPI éligibles à la nue-propriété
- Réunir les fonds et les justificatifs nécessaires à la souscription
- Suivre la valeur de ses parts et préparer la sortie du démembrement
En résumé :
- L’achat de parts de SCPI en nue-propriété permet d’investir dans l’immobilier à prix réduit et de bénéficier d’une fiscalité attractive (pas de revenus fonciers, exonération d’IFI).
- C’est un excellent moyen de valoriser son patrimoine sur le long terme et de préparer sa retraite ou sa succession.
- La durée du démembrement est généralement comprise entre 5 et 20 ans. Plus elle est longue, plus la décote est importante mais moins l’investissement est liquide.
- L’investissement en SCPI en nue-propriété doit être mûrement réfléchi et s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale. L’accompagnement d’un professionnel est recommandé.
- Rente et Patrimoine propose une sélection des meilleures SCPI éligibles à la nue-propriété et vous accompagne gratuitement dans la réalisation de votre projet.
FAQ SCPI en Nue-Propriété
Quel est le ticket d'entrée minimum pour acheter des parts de SCPI en nue-propriété ?
Le ticket d’entrée est généralement similaire à celui des parts achetées en pleine propriété. Le plus souvent, il est possible d’investir à partir de quelques milliers d’euros, voire quelques centaines d’euros pour certaines SCPI. La décote liée à la nue-propriété permet d’acquérir plus de parts avec la même somme.
Puis-je revendre mes parts en nue-propriété avant la fin du démembrement ?
Comment les parts de SCPI en nue-propriété sont-elles taxées à l'IFI ?
C’est l’un des nombreux avantages de ce type d’investissement : les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans l’assiette taxable à l’IFI. Seule la valeur de l’usufruit est imposable, mais celle-ci est le plus souvent détenue par un organisme exonéré (banque, assurance…).
Comment les SCPI sont-elles taxées à la sortie du démembrement ?
En cas de revente des parts après la fin du démembrement, la plus-value réalisée est soumise au régime d’imposition des plus-values immobilières, au même titre que les parts achetées en pleine propriété. La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.