Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont devenues un incontournable pour les épargnants en quête de rendement et de diversification patrimoniale. Mais une fois la décision d’investir en parts de SCPI prise, une question cruciale se pose : faut-il acheter ses parts au comptant ou à crédit ? Éléments de réponse avec Pierre Perrin-Monlouis, Président de Rente et Patrimoine.
Guide Gestion SCPI
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Investir en SCPI au Comptant : Les Avantages
L’achat de parts de SCPI au comptant, c’est-à-dire en payant la totalité du prix avec son épargne disponible, présente plusieurs avantages :
- Simplicité : pas de dossier de crédit à monter, pas d’endettement à gérer
- Revenus immédiats : vous percevez les loyers dès le premier mois, sans avoir à rembourser d’échéances
- Frais réduits : vous n’avez pas à payer les frais de dossier et d’assurance liés au crédit
💡 Notre conseil : L’investissement au comptant est particulièrement adapté si vous disposez d’une épargne suffisante et que vous recherchez des revenus complémentaires immédiats.
Investir en SCPI à Crédit : L'Effet de Levier
Acheter des parts de SCPI à crédit permet de bénéficier d’un effet de levier, c’est-à-dire d’investir un montant supérieur à votre apport personnel. Cela présente plusieurs intérêts :
- Constitution d’un patrimoine : vous pouvez acquérir plus de parts, et donc vous constituer un patrimoine immobilier conséquent avec une mise de départ limitée
- Optimisation fiscale : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par vos parts de SCPI, ce qui réduit votre imposition
- Rendement boosté : dans un contexte de taux bas, le rendement des SCPI est bien supérieur au coût du crédit, ce qui améliore la rentabilité globale de votre investissement
💡 Bon à savoir : Plus votre taux marginal d’imposition (TMI) est élevé, plus l’achat de parts de SCPI à crédit est intéressant. Un investisseur taxé à 41% pourra ainsi déduire 41% des intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.
Pour les contribuables fortement imposés, le financement à crédit est une excellente option. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier pour sa retraite, tout en optimisant sa fiscalité durant sa vie active.
SCPI de Rendement : Privilégier le Comptant ou le Crédit ?
Lorsque l’on souhaite investir dans des SCPI dites “de rendement”, c’est-à-dire visant à distribuer des revenus locatifs réguliers, le mode de financement dépend de votre situation :
- Faible TMI, besoin de revenus immédiats : privilégiez l’achat au comptant
- TMI élevé, pas de besoin immédiat : optez pour l’achat à crédit sur une durée proche de votre départ en retraite
💡 À noter : N’hésitez pas à demander une simulation précise à votre conseiller en gestion de patrimoine pour comparer l’impact des deux options sur vos finances.
SCPI de Plus-Value : Le Crédit Souvent Gagnant
Si votre objectif est davantage de vous constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, via des SCPI dites “de capitalisation” ou “de plus-value”, le financement à crédit est souvent la meilleure option. En effet :
- Les loyers perçus compensent tout ou partie des mensualités de crédit
- Vous pouvez acquérir un grand nombre de parts avec une mise de départ réduite
- À échéance, vous récupérez un patrimoine immobilier important, sans fiscalité
💡 Notre conseil : Pour un effet de levier maximal, choisissez des SCPI avec un rendement supérieur au taux de votre crédit, et une durée d’emprunt cohérente avec votre horizon d’investissement.
En résumé :
- L’achat de parts de SCPI au comptant est plus simple et procure des revenus immédiats, mais nécessite une épargne conséquente
- L’investissement en SCPI à crédit est idéal pour constituer un patrimoine avec peu d’apport, et optimiser sa fiscalité lorsque l’on est fortement imposé
- Les SCPI de rendement peuvent être achetées au comptant ou à crédit selon votre profil, tandis que les SCPI de plus-value sont à privilégier à crédit
- Dans tous les cas, l’accompagnement d’un expert en gestion de patrimoine est recommandé pour faire les bons choix
Vous avez un projet d’investissement en SCPI ? Les conseillers Rente et Patrimoine sont à votre disposition pour une étude personnalisée gratuite.
FAQ SCPI au Comptant ou à Crédit
Quel est le meilleur mode de financement pour acheter des parts de SCPI ?
Il n’y a pas de réponse unique. Cela dépend de votre situation patrimoniale, fiscale, et de vos objectifs. L’achat au comptant est plus simple mais nécessite une épargne importante, tandis que le crédit permet d’optimiser sa fiscalité et de se constituer un patrimoine avec peu d’apport. Dans tous les cas, mieux vaut se faire conseiller.
À partir de quel TMI l'achat de SCPI à crédit est-il intéressant ?
Plus votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) est élevé, plus vous avez intérêt à acheter vos parts de SCPI à crédit. Le seuil généralement admis est de 30% : au-delà, le financement à crédit devient très pertinent. Mais une étude précise de votre situation s’impose.
Est-il risqué d'acheter des parts de SCPI à crédit ?
Comme tout investissement immobilier, l’achat de parts de SCPI, même à crédit, comporte un risque. Cependant, en choisissant des SCPI solides et diversifiées, gérées par des sociétés de renom, on limite grandement ce risque. L’objectif est d’avoir un rendement supérieur au coût du crédit.
Quelle est la durée idéale d'un crédit pour acheter des parts de SCPI ?
Là encore, cela dépend de votre projet. Si vous souhaitez des revenus complémentaires pour votre retraite, mieux vaut choisir une durée qui vous permettra d’avoir remboursé votre crédit avant de cesser votre activité. Pour un investissement à très long terme, des durées plus longues (20 ans et plus) sont envisageables.
Puis-je acheter des parts de SCPI en démembrement à crédit ?
Oui, c’est tout à fait possible et même souvent conseillé pour les investisseurs fortement fiscalisés. Les intérêts du crédit viendront en déduction de vos revenus fonciers, et vous pourrez ainsi préparer votre retraite à moindre coût. Mais ce montage nécessite l’accompagnement d’un professionnel.