Guide Gestion SCPI
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Fiscalité des Revenus Fonciers en SCPI
Régime Micro-Foncier
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si le total de vos revenus fonciers bruts (loyers perçus de SCPI et d’immeubles détenus en direct) n’excède pas 15 000 € par an. Ses principales caractéristiques sont les suivantes :
- Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus bruts pour tenir compte des charges
- Aucune déclaration annexe n’est à remplir (formulaire 2044)
- Les revenus nets sont à reporter directement sur la déclaration principale de revenus (formulaire 2042)
Si vos revenus fonciers proviennent uniquement de parts de SCPI, vous pouvez même bénéficier d’une dispense pure et simple de dépôt de la déclaration 2044, sur demande expresse auprès de votre centre des finances publiques.
Régime Réel
Le régime réel d’imposition s’applique obligatoirement si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. Mais vous pouvez aussi opter pour ce régime même en dessous de ce seuil, si cela s’avère plus avantageux compte tenu de votre situation. Ses modalités sont les suivantes :
- Les revenus fonciers sont déclarés pour leur montant réel, sans abattement
- Toutes les charges payées dans l’année sont déductibles des revenus (travaux, assurance, frais de gestion…)
- Les intérêts d’emprunt éventuels pour l’acquisition des parts sont également déductibles
- Une déclaration 2044 doit être remplie en plus de la 2042
Concrètement, le choix du régime réel plutôt que du micro-foncier se justifie si le montant de vos charges (et notamment de vos intérêts d’emprunt) dépasse 30% des loyers perçus. Un point à étudier au cas par cas.
Exemple d'imposition des revenus fonciers de SCPI :
Prenons l’exemple de Paul, célibataire, qui a perçu 5 000 € de revenus locatifs de sa SCPI en 2022. Il est par ailleurs propriétaire d’un appartement qui lui a rapporté 7 000 € de loyers. Son taux marginal d’imposition (TMI) est de 30%.
- Sous le régime micro-foncier, Paul est imposable sur un revenu net de 8 400 € (5 000 + 7 000 – 30%), soit un impôt de 2 520 € (8 400 x 30%)
- S’il opte pour le régime réel, Paul peut déduire par exemple 1 500 € de charges pour son appartement, et 1 000 € d’intérêts d’emprunt pour sa SCPI. Son revenu imposable est donc de 9 500 € (5 000 + 7 000 – 1 500 – 1 000), soit un impôt de 2 850 €.
Ici, le régime micro-foncier est plus avantageux car les charges réelles sont inférieures à l’abattement forfaitaire. Mais ce calcul est à refaire chaque année en fonction de sa situation.
Imposition des Plus-Values Immobilières
Cession de Parts de SCPI
La plus-value réalisée lors de la cession de parts de SCPI est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Son montant est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais d’acquisition (à hauteur de leur montant réel).
Cette plus-value brute est ensuite diminuée d’un abattement pour durée de détention, qui varie en fonction de la date d’acquisition des parts :
Pour l’impôt sur le revenu (19%) :
- Aucun abattement les 5 premières années
- Puis 6% par an de la 6e à la 21e année
- Puis 4% la 22e année
- Exonération totale au bout de 22 ans
Pour les prélèvements sociaux (17,2%) :
- Aucun abattement les 5 premières années
- Puis 1,65% par an de la 6e à la 21e année
- Puis 1,6% la 22e année
- Puis 9% par an de la 23e à la 30e année
- Exonération totale au bout de 30 ans
| Montant de la plus-value imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2% |
| De 60 001 à 100 000 € | 2% |
| De 100 001 à 110 000 € | 3% |
| De 110 001 à 150 000 € | 3% |
| De 150 001 à 160 000 € | 4% |
| De 160 001 à 200 000 € | 4% |
| De 200 001 à 210 000 € | 5% |
| De 210 001 à 250 000 € | 5% |
| De 250 001 à 260 000 € | 6% |
| Supérieure à 260 000 € | 6% |
Autre point à noter : contrairement aux cessions d’immeubles détenus en direct, les cessions de parts de SCPI ne bénéficient pas de l’exonération pour les ventes inférieures à 15 000 € par an.
Cession d'Immeubles par la SCPI
Si la société de gestion vend un immeuble avec plus-value, celle-ci vous est redistribuée au prorata de vos parts. Elle est alors imposée selon les mêmes règles que les plus-values de cession de parts (taux, abattements, surtaxe…) avec toutefois quelques spécificités :
- L’exonération pour les cessions inférieures à 15 000 € par an s’applique bien dans ce cas
- Si vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés ou au régime des BIC/BNC, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values professionnelles, avec un taux d’imposition de 25% ou 27,5% en fonction du chiffre d’affaires
Exemple de calcul de plus-value immobilière :
Monsieur Durand a acheté 100 parts de SCPI en janvier 2015 pour un prix de 10 000 € (frais d’acquisition inclus). Il revend ces parts en mars 2023 pour un montant net vendeur de 12 000 €.
Sa plus-value brute est donc de 2 000 €. Après application de l’abattement pour durée de détention (8 ans), sa plus-value nette imposable est de 1 360 € pour l’impôt sur le revenu (abattement de 32%) et de 1 670 € pour les prélèvements sociaux (abattement de 13,2%).
Son impôt sur la plus-value se décompose donc comme suit :
- Impôt sur le revenu : 1 360 € x 19% = 258 €
- Prélèvements sociaux : 1 670 x 17,2% = 287 €
- Total dû : 545 €
La société de gestion se charge de calculer cet impôt et le prélève directement sur le produit de la vente avant de reverser le solde net à Monsieur Durand.
SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Depuis la transformation de l’ISF en IFI en 2018, seul le patrimoine immobilier non affecté à l’activité professionnelle entre dans l’assiette taxable. C’est le cas notamment des parts de SCPI de rendement.
Concrètement, si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier 2023, vous êtes redevable de l’IFI et devez déclarer vos parts de SCPI pour leur valeur vénale à cette date. Cette valeur est communiquée chaque année par la société de gestion dans le bulletin trimestriel d’information.
Voici le barème de l’IFI en vigueur pour 2023 :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine | Tarif applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0% |
| De 800 001 à 1 300 000 € | 0,5% |
| De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,7% |
| De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1% |
| De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25% |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,5% |
Exemple de calcul d'IFI :
Monsieur Martin, célibataire, détient au 1er janvier 2023 un patrimoine immobilier composé de :
- Sa résidence principale d’une valeur de 400 000 € (abattement de 30%)
- Un appartement locatif d’une valeur de 200 000 €
- Des parts de SCPI d’une valeur de 100 000 €
Son patrimoine immobilier brut taxable est donc de 300 000 € (appartement + SCPI). Après déduction de son emprunt immobilier en cours (80 000 €), son patrimoine net taxable est de 220 000 €.
Son IFI 2023 est donc nul puisque ce montant est inférieur au seuil d’imposition. Mais si son patrimoine immobilier net dépassait 1,3 M€, il devrait inclure la valeur de ses parts de SCPI dans sa déclaration d’IFI.
Fiscalité des SCPI en Assurance-Vie
L’une des particularités des SCPI est de pouvoir être logées au sein d’un contrat d’assurance-vie, pour cumuler les avantages des deux enveloppes fiscales. Explications :
Lorsque vous souscrivez des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie, les revenus distribués ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans le contrat. C’est ce qu’on appelle la neutralité fiscale de l’assurance-vie : les plus-values se capitalisent en franchise d’impôt.
L’imposition n’intervient qu’en cas de rachat partiel ou total du contrat, et uniquement sur la part des plus-values incluse dans le montant du rachat (les versements sont exonérés). Cette imposition suit alors les règles propres à l’assurance-vie, plus douces que celles des revenus fonciers :
- Avant 8 ans : imposition des plus-values de rachat au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux), ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur option globale
- Après 8 ans : imposition des plus-values de rachat au PFU de 24,7% (7,5% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux), après un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple (tous contrats confondus)
Autre avantage non négligeable : en cas de décès de l’assuré, le capital transmis aux bénéficiaires désignés est exonéré de droits de succession, dans la limite de 152 500 € par bénéficiaire tous contrats confondus.
Loger ses parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie est l'une des meilleures façons d'optimiser la fiscalité de ses revenus fonciers. C'est aussi un excellent outil de transmission, grâce à la désignation de bénéficiaires.
💡 Notre conseil : En cas de litige, saisissez la commission départementale de conciliation pour tenter une médiation avant d’aller en justice.
Exemple d'imposition des plus-values en assurance-vie :
Madame Dubois a investi 50 000 € en parts de SCPI via son contrat d’assurance-vie il y a 10 ans. Aujourd’hui, son capital est valorisé 70 000 €, soit une plus-value latente de 20 000 €.
Si elle effectue un rachat partiel de 10 000 €, seule la quote-part de plus-value incluse dans ce rachat sera imposable, soit :
(10 000 / 70 000) x 20 000 = 2 857 €
Après abattement de 4 600 €, aucune imposition ne sera due sur ce rachat. Le solde de plus-value sera imposé lors des rachats ultérieurs, toujours selon la même règle (PFU de 7,5% + 17,2% après abattement).
C’est donc plus intéressant que de percevoir directement les loyers (imposition au titre des revenus fonciers) ou de vendre les parts en direct (imposition de la plus-value totale à 19% + 17,2%).
Cas Particulier des SCPI Fiscales (Pinel, Malraux...)
Certaines SCPI dites “fiscales” permettent de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques en contrepartie d’un engagement de conservation des parts. Elles ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu qui dépend du type de SCPI :
- SCPI Pinel : réduction d’impôt de 12% à 21% du montant investi, étalée sur 6 à 12 ans, en contrepartie d’un engagement de location nue à usage de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans
- SCPI Malraux : réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des dépenses de restauration d’immeubles anciens (selon la localisation du bien), sans limitation de durée mais avec un plafond global de 400 000 € sur 4 ans
- SCPI Déficit foncier : imputation du déficit foncier généré par les travaux de rénovation sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le principal intérêt de ces SCPI fiscales est de réduire son impôt, voire d’être remboursé par le fisc en cas de réduction supérieure à l’impôt dû. En revanche, il faut respecter les conditions de durée de détention sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
Exemple de réduction d'impôt Pinel :
Monsieur Petit investit 50 000 € dans des parts de SCPI Pinel en 2023, avec un engagement de location de 9 ans. Sa réduction d’impôt annuelle sera de :
50 000 x 18% / 9 = 1 000 €
S’il est imposable à hauteur de 3 000 € en 2023, il ne paiera donc que 2 000 € d’impôt cette année-là, et bénéficiera de la même réduction les 8 années suivantes.
Optimiser la Fiscalité de ses SCPI
Au-delà du choix du bon régime d’imposition, il existe plusieurs leviers pour alléger la fiscalité de ses revenus et plus-values de SCPI :
- Recourir au crédit : les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers, le financement à crédit permet de réduire la base imposable. Une stratégie efficace dans un contexte de taux bas, en plus de renforcer la capacité d’investissement.
- Opter pour le statut LMNP : en louant ses parts de SCPI meublées, on relève du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Les loyers sont alors imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec la possibilité d’amortir une partie du prix d’acquisition.
- Utiliser le démembrement : en achetant uniquement la nue-propriété des parts, on ne perçoit pas les revenus pendant la durée du démembrement, et on n’est donc pas imposé. Une solution intéressante pour préparer sa retraite ou transmettre son patrimoine à terme.
- Privilégier les SCPI européennes : les revenus issus d’immeubles situés dans l’Union européenne bénéficient d’une fiscalité allégée, avec une imposition uniquement dans le pays source (et non en France). C’est le cas par exemple des SCPI allemandes (imposées à 15,83%).
- Jouer sur la date des cessions : en lissant ses plus-values de cession dans le temps, on bénéficie de l’étalement de l’impôt et des prélèvements sociaux. Il est aussi possible de compenser les plus-values par des moins-values sur d’autres biens.
Notez que ces stratégies sont à adapter en fonction de votre situation fiscale et patrimoniale. D’où l’importance de vous faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine, qui saura vous guider vers les solutions les plus pertinentes.
En résumé :
- Les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au choix au micro-foncier (abattement de 30%) ou au réel (déduction des charges réelles)
- Les plus-values de cession sont taxées comme des plus-values immobilières, avec un abattement progressif pour durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux)
- Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI à hauteur de leur valeur vénale, sauf si elles sont détenues en nue-propriété ou via un contrat d’assurance-vie
- Loger ses SCPI dans une assurance-vie permet de différer l’impôt, voire d’en être exonéré en cas de transmission au décès
- Investir dans des SCPI fiscales (Pinel, Malraux…) ouvre droit à des réductions d’impôt sur le revenu, en contrepartie d’un engagement de détention
- De nombreuses solutions existent pour optimiser la fiscalité : crédit, statut LMNP, démembrement, SCPI européennes…
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