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Le Dépôt de Garantie du Locataire : Tout Ce Qu’il Faut Savoir

Pierre Perrin-Monlouis

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Vous investissez dans l’immobilier locatif pour développer votre patrimoine et optimiser votre fiscalité ? Le dépôt de garantie est un élément clé pour sécuriser vos revenus et vous prémunir contre les impayés et dégradations. Découvrez son fonctionnement, son montant et les règles encadrant sa restitution.

dépôt de garantie du locataire

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Dépôt de Garantie : Définition et Rôle

Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort “caution”, est une somme versée par le locataire à son entrée dans les lieux. Il sert à couvrir les éventuels manquements du locataire durant le bail :

  • Loyers et charges impayés
  • Dégradations et réparations locatives
  • Frais de remise en état du logement

Distinct de la caution solidaire qui engage un tiers, le dépôt de garantie est restitué au locataire en fin de bail, déduction faite des sommes dues.

💡 À noter : Le dépôt de garantie ne peut servir à financer les derniers mois de loyer. Le locataire est tenu de payer jusqu’au terme du bail.

Quel Est le Montant du Dépôt de Garantie ?

Le montant maximal du dépôt de garantie est strictement encadré par la loi. Il ne peut excéder :

  • 1 mois de loyer hors charges pour une location nue
  • 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée

Ce plafond s’applique aussi bien aux logements du parc privé qu’aux HLM. En pratique, les propriétaires exigent presque toujours le maximum autorisé.

💡 Notre conseil : Privilégiez le versement du dépôt de garantie par chèque ou virement pour en garder une trace écrite.

Quand Restituer le Dépôt de Garantie ?

La restitution du dépôt de garantie au locataire intervient à son départ, après remise des clés et état des lieux de sortie. Le délai maximum de remboursement est de :

  • 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée
  • 2 mois si des dégradations ont été constatées et nécessitent des devis de réparation

Passé ce délai, le dépôt de garantie restant dû produit des intérêts au taux légal, soit 5,07% par an en 2024.

💡 Bon à savoir : Pour éviter tout litige, réalisez des états des lieux d’entrée et de sortie précis et contradictoires, photos à l’appui.

Peut-On Retenir le Dépôt de Garantie ?

En tant que propriétaire, vous pouvez conserver tout ou partie du dépôt de garantie dans deux cas :

1. Pour Compenser des Loyers Impayés

Si votre locataire a un arriéré de loyers et charges à son départ, vous pouvez déduire les sommes dues du dépôt de garantie.

Justificatifs à produire :

  • Décompte précis des impayés
  • Courriers et mises en demeure restés sans effet
  • Preuve des relances amiables infructueuses

2. Pour Financer des Travaux de Remise en État

Si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations ou un défaut d’entretien du logement, vous pouvez retenir le montant des frais de réparation.

Justificatifs à fournir :

  • Photos comparatives entrée/sortie
  • Devis ou factures des travaux à réaliser
  • Constat d’huissier en cas de dégâts importants

Dans les deux cas, vous devez notifier au locataire les retenues effectuées sur le dépôt de garantie, justificatifs à l’appui. Le solde doit être restitué dans les délais légaux.

💡 Notre conseil : En cas de litige, saisissez la commission départementale de conciliation pour tenter une médiation avant d’aller en justice.

Les Sanctions Pour Non-Restitution du Dépôt de Garantie

Si vous conservez abusivement le dépôt de garantie ou tardez à le restituer, vous vous exposez à des pénalités financières :

  • 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard
  • Dommages-intérêts si le locataire prouve un préjudice supplémentaire
  • 1 500€ d’amende et 2 mois de prison si la rétention est jugée de mauvaise foi

Des sanctions dissuasives qui doivent vous inciter à respecter vos obligations de bailleur.

En résumé : Bien gérer le dépôt de garantie est essentiel pour sécuriser la location de votre bien immobilier et préserver vos intérêts patrimoniaux. En respectant les plafonds légaux, les délais de restitution et les motifs de retenue, vous vous assurerez des relations sereines avec votre locataire et éviterez les déconvenues financières. Une étape clé de l’optimisation fiscale de votre investissement locatif, à ne pas négliger !

FAQ Dépôt de Garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux, servant à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations. La caution solidaire est un engagement d’un tiers (personne physique ou morale) à payer les dettes locatives en cas de défaillance du locataire.

En location meublée, le dépôt de garantie ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges. Ce plafond s’applique pour tous les logements, y compris ceux en résidence services ou ceux loués à des étudiants.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de 1 mois après la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. En cas de dégradations constatées nécessitant des devis de réparation, ce délai est porté à 2 mois.
Non, le dépôt de garantie ne peut pas servir à payer les derniers mois de loyer. Le locataire est tenu de s’acquitter des loyers jusqu’au terme du bail, le dépôt de garantie servant uniquement à couvrir les éventuels impayés ou dégradations constatés à son départ.
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour compenser des loyers et charges impayés au départ du locataire, ou pour financer des travaux de remise en état suite à des dégradations ou un défaut d’entretien constatés lors de l’état des lieux de sortie.
Pour justifier une retenue, le propriétaire doit produire des documents probants : décompte des sommes dues, lettres de relance pour les impayés, photos comparatives et devis ou factures de travaux pour les dégradations. Ces pièces doivent être notifiées au locataire avec le décompte de retenues.
Un propriétaire qui ne respecte pas les délais de restitution du dépôt de garantie s’expose à des pénalités de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard, voire à des dommages-intérêts si le locataire prouve un préjudice. La rétention abusive et de mauvaise foi est même passible de sanctions pénales.
En cas de désaccord sur les retenues effectuées, il est conseillé de saisir d’abord la commission départementale de conciliation pour tenter une médiation amiable. Si aucun accord n’est trouvé, une action en justice est envisageable devant le tribunal judiciaire pour obtenir réparation.

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