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Résilier un Bail de Location : Le Guide Complet Pour les Propriétaires

Vous souhaitez récupérer votre bien immobilier loué pour le vendre, l’occuper ou y loger un proche ? Découvrez dans quels cas vous pouvez résilier le bail de location, comment procéder et nos conseils pour optimiser cette démarche essentielle dans la gestion de votre patrimoine.

résilier un bail de location

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Les Motifs Légaux de Résiliation Par le Bailleur

En tant que propriétaire-bailleur, vous ne pouvez pas mettre fin au bail de location sans justification. La loi encadre strictement les motifs de résiliation possibles :

1. Le Congé Pour Vente

Vous pouvez donner congé à votre locataire si vous souhaitez vendre le bien loué. Dans ce cas, vous devez :

  • Informer le locataire du prix et des conditions de vente
  • Respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail
  • Laisser au locataire 2 mois pour se porter acquéreur (droit de préemption)

Une opportunité pour vendre plus rapidement, avec un locataire déjà en place.

2. Le Congé Pour Reprise

La résiliation est possible si vous souhaitez reprendre le logement pour :

  • L’occuper vous-même à titre de résidence principale
  • Y loger un proche (conjoint, partenaire pacsé, concubin, ascendant ou descendant)

Le bénéficiaire de la reprise doit impérativement habiter le bien, et non le louer ou le laisser vacant.

💡 Notre conseil : Anticipez votre projet de reprise pour respecter le délai de préavis de 6 mois (location nue) ou 3 mois (meublée).

3. Le Congé Pour Motif Légitime et Sérieux

ous pouvez aussi résilier le bail en cours si le locataire manque gravement à ses obligations :

  • Défaut d’entretien, dégradations importantes du logement
  • Impayés de loyers et charges répétés
  • Troubles de voisinage constatés
  • Sous-location non autorisée du bien

Des motifs légitimes qui doivent être étayés par des preuves tangibles (constats, mises en demeure…).

💡 À noter : En cas d’impayés, vous pouvez engager une procédure d’expulsion après commandement de payer resté infructueux pendant 2 mois.

Comment Signifier le Congé au Locataire ?

1. Le Formalisme de la Notification

Le congé doit impérativement être notifié au locataire par :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
  • Acte d’huissier
  • Remise en main propre contre récépissé ou émargement

En cas de pluralité de locataires (concubins, colocataires…), chacun doit recevoir son propre courrier.

2. Le Contenu de la Lettre de Résiliation

Votre courrier de congé doit obligatoirement préciser :

  • Le motif justifiant la reprise (vente, habitation, manquement du locataire…)
  • La date de fin de bail et de libération des lieux
  • Les délais et voies de recours du locataire
  • L’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise (sauf congé pour vente)

En location nue, pensez à joindre en annexe la notice d’information sur les droits du locataire.

3. Les Délais de Préavis à Respecter

Le délai minimal entre la notification du congé et la fin effective du bail est de :

  • 6 mois pour une location nue, quelle que soit la durée du bail
  • 3 mois pour une location meublée
  • 1 mois pour un bail mobilité

Si ce préavis n’est pas respecté, le bail se renouvelle automatiquement pour 3 ou 6 ans.

💡 Bon à savoir : Le délai de préavis court à compter de la réception de la LRAR par le locataire. D’où l’intérêt de conserver l’accusé de réception.

Que Faire Si le Locataire Ne Libère Pas les Lieux ?

1. La Procédure d’Expulsion

Si votre locataire se maintient dans les lieux au-delà du terme du préavis, vous pouvez engager une action en justice pour obtenir son expulsion.

La procédure se déroule en plusieurs étapes :

  • Assignation du locataire devant le tribunal pour obtenir un jugement d’expulsion
  • Signification de la décision de justice par huissier
  • Demande du concours de la force publique à la préfecture
  • Expulsion effective, avec ou sans le concours des forces de l’ordre

Un parcours long (jusqu’à 3 ans) et complexe, avec un risque d’impayés locatifs courant sur toute la période.

2. Les Sanctions Encourues Par le Locataire

Au-delà du terme du bail, le locataire ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux. Il s’expose alors à :

  • La résiliation de plein droit de son contrat
  • Des dommages-intérêts pour occupation illicite
  • La condamnation aux frais de procédure d’expulsion
  • Une possible inscription aux fichiers des incidents de paiement (FICP, FCC…)

Des conséquences lourdes, notamment pour se reloger par la suite. Un argument à faire valoir pour convaincre le locataire de partir à l’amiable.

💡 Notre conseil : Privilégiez toujours la voie amiable et proposez des solutions de relogement pour éviter le contentieux.

Quid des Locataires Protégés ?

Certaines catégories de locataires bénéficient d’une protection renforcée contre les congés :

  • Les personnes âgées de plus de 65 ans
  • Les locataires ayant à charge une personne de plus de 65 ans
  • Les bénéficiaires de minima sociaux (RSA, AAH, ASPA…)

Vous ne pouvez leur donner congé (hors motif légitime et sérieux) sans leur proposer un logement de remplacement :

  • Situé dans un rayon de 5 km
  • D’une surface et d’un loyer équivalents
  • Correspondant aux besoins du ménage

Des contraintes supplémentaires à intégrer pour les propriétaires louant à des publics fragiles.

💡 Bon à savoir : Le locataire protégé peut contester le relogement proposé auprès de la commission départementale de conciliation.

En résumé : La résiliation du bail de location par le bailleur est un droit strictement encadré. Vente, reprise pour habiter, manquements du locataire : chaque motif répond à des règles spécifiques qu’il est essentiel de maîtriser pour mener à bien la procédure. Le respect du formalisme et des délais, la recherche d’une solution amiable et l’anticipation des contraintes liées aux locataires protégés sont les clés d’une résiliation sereine au service de l’optimisation de votre patrimoine immobilier. N’hésitez pas à vous faire épauler par un expert Rente et Patrimoine pour sécuriser cette étape clé de la gestion locative.

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