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Le Bail en Location Meublée : Les Clés d’un Contrat Gagnant

Vous envisagez de louer un bien meublé pour optimiser la rentabilité de votre patrimoine immobilier ? La rédaction d’un bail adapté est une étape cruciale pour sécuriser votre investissement. Découvrez les spécificités de la location meublée, les différents types de baux et nos conseils pour rédiger un contrat efficace.

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Guide Gestion Locative

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Qu'est-ce qu'une Location Meublée ?

Pour être qualifié de meublé, un logement doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans autres apports que ses effets personnels. La loi ALUR de 2014 a précisé les éléments de mobilier obligatoires :

  • Literie (lit, matelas, couette ou couverture)
  • Dispositifs d’occultation des fenêtres (rideaux, volets…)
  • Table et sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Équipements de cuisine (plaques, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles…)
  • Matériel d’entretien adapté (aspirateur, balai…)

💡 À noter : La mention “semi-meublé” n’a aucune valeur juridique. Le logement doit comporter tous les équipements listés pour relever du régime de la location meublée.

Location Meublée : Avantages et Contraintes Pour le Bailleur

Par rapport à la location vide, la location meublée présente plusieurs atouts pour les propriétaires :

  • La possibilité de fixer un loyer plus élevé pour amortir l’investissement en mobilier
  • Un régime fiscal avantageux : revenus imposés en BIC et non en revenus fonciers
  • Des garanties renforcées : dépôt de garantie jusqu’à 2 mois de loyer (contre 1 mois en location nue)

En contrepartie, la gestion locative est plus prenante avec une rotation plus fréquente des locataires, la durée du bail étant réduite (1 an renouvelable contre 3 ans en location nue).

💡 Notre conseil : Bien que la loi autorise les baux verbaux, la rédaction d’un contrat écrit est vivement recommandée pour sécuriser la relation avec le locataire.

Les Différents Types de Baux en Location Meublée

Le bail de location meublée n’est pas unique. Il existe plusieurs formules adaptées à des situations spécifiques :

1. Le Bail Meublé Classique

  • Durée : 1 an minimum, renouvelable. Possibilité de prévoir une durée supérieure.
  • Congé du locataire : À tout moment avec préavis de 1 mois.
  • Congé du bailleur : Préavis de 3 mois à l’échéance du bail, pour reprise ou vente.

2. Le Bail Mobilité

  • Public : Personnes en formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire…
  • Durée : De 1 à 10 mois, non renouvelable. La durée est fixée dès la signature.
  • Congé du locataire : À tout moment avec préavis de 1 mois.
  • Congé du bailleur : Impossible pendant la durée du bail.

💡 Bon à savoir : Le bail mobilité permet de louer pour une courte durée à des publics spécifiques (jeunes actifs, stagiaires…), sans possibilité de renouvellement.

3. Le Bail Étudiant

  • Public : Locataire justifiant d’un statut étudiant (certificat de scolarité, carte d’étudiant).
  • Durée : 9 mois, non renouvelable. Alignée sur l’année universitaire.
  • Congé du locataire : À tout moment avec préavis de 1 mois.
  • Congé du bailleur : Impossible pendant la durée du bail.

Le bail étudiant offre une flexibilité appréciable pour les propriétaires :

  • Forte demande locative dans les villes universitaires
  • Loyers sécurisés grâce aux cautions parentales et garanties (Visale…)
  • Possibilité de louer en saisonnier l’été et de relouer à un étudiant à la rentrée

💡 Notre conseil : Profitez du dépôt de garantie de 2 mois pour couvrir d’éventuelles dégradations en fin de bail étudiant.

4. Le Bail de Résidence Secondaire

  • Public : Locataire disposant déjà d’une résidence principale.
  • Durée : Libre, fixée contractuellement (bail de vacances, saisonnier…).
  • Congé du locataire : Selon le délai de préavis prévu au bail.
  • Congé du bailleur : Idem.

💡 Bon à savoir : Si le locataire n’a pas de résidence principale, il peut revendiquer un bail meublé classique d’1 an à son entrée dans les lieux !

Les Mentions Obligatoires du Bail Meublé

Pour être valide, le contrat de location meublée doit impérativement préciser :

  • La surface habitable du logement
  • La destination des lieux (usage d’habitation)
  • La durée du bail
  • Le montant du loyer et des charges, ainsi que leurs modalités de paiement
  • Le montant du dépôt de garantie (2 mois de loyer maximum)
  • L’état des lieux d’entrée (à annexer au bail)

D’autres clauses peuvent encadrer l’usage du bien (parties communes, animaux…) ou les obligations des parties (entretien, réparations…).

La Fin du Bail Meublé

1. Congé du Locataire

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de:

  • 1 mois pour un bail meublé classique ou un bail mobilité
  • 1 mois pour un bail étudiant, quelle que soit la durée restante

Le congé doit être notifié par LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé.

2. Congé du Bailleur

Vous pouvez donner congé à votre locataire en respectant un préavis de 3 mois avant l’échéance du bail, par LRAR uniquement. Le motif doit être légitime :

  • Reprise du logement pour l’occuper ou y loger un proche
  • Vente du bien
  • Motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage…)

3. État des Lieux et Restitution du Dépôt de Garantie

Un état des lieux de sortie doit être réalisé contradictoirement pour évaluer d’éventuelles dégradations ou un défaut d’entretien locatif. Le dépôt de garantie doit ensuite être restitué sous :

  • 1 mois si l’état des lieux est conforme
  • 2 mois si des retenues sont effectuées pour travaux

💡 Bon à savoir : Si le locataire n’a pas de résidence principale, il peut revendiquer un bail meublé classique d’1 an à son entrée dans les lieux !

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