Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier neuf destiné à la colocation ? Le choix du bail est une étape cruciale pour sécuriser votre patrimoine immobilier et optimiser sa gestion. Bail unique ou individuel, clause de solidarité, gestion des départs… Nos experts vous livrent leurs conseils.
Guide Gestion Locative
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La Colocation : un Mode d'Habitat en Plein Essor
Partager un logement et ses frais entre plusieurs occupants séduit de plus en plus. Une tendance portée par les avantages de la colocation :
- Division des loyers et des charges
- Convivialité et partage du quotidien
- Accès facilité à des logements spacieux ou bien situés
Du côté des propriétaires-bailleurs, la colocation offre aussi des atouts non négligeables :
- Vacance locative réduite grâce à la forte demande
- Garanties démultipliées avec plusieurs locataires
- Gestion simplifiée avec un interlocuteur unique (bail à plusieurs)
Un cadre gagnant-gagnant, à condition de sécuriser la location par un bail adapté.
💡 Bon à savoir : La colocation se distingue de la sous-location. Chaque colocataire doit avoir signé le bail et disposer de sa propre assurance habitation.
Le Choix Crucial Entre Bail Unique et Baux Multiples
Depuis la loi ALUR de 2014, la colocation doit faire l’objet d’un contrat de location spécifique. Vous avez alors le choix entre deux formules :
Le Bail Unique Solidaire
Avec ce contrat, un seul bail est signé par l’ensemble des colocataires qui disposent des mêmes droits et devoirs envers le propriétaire.
Avantages :
- Un seul acte et un seul dépôt de garantie à gérer
- Les loyers et charges sont dus solidairement par tous
- Une clause de solidarité peut être ajoutée pour renforcer les garanties
Inconvénients :
- Le départ d’un colocataire nécessite un avenant au bail
- Un congé donné à l’un vaut pour l’ensemble du bail
- La solidarité persiste pour le sortant pendant 6 mois
Les Baux Individuels
Chacun des colocataires signe un bail indépendant avec le bailleur pour sa chambre et les parties communes.
Avantages :
- Chaque colocataire est redevable de sa seule part de loyer
- Les baux ont des durées et échéances indépendantes
- Le bailleur choisit seul le remplaçant d’un partant
Inconvénients :
- Multiplication des actes et dépôts de garantie à gérer
- Pas de solidarité entre colocataires en cas d’impayé
- Un congé met fin au seul bail individuel concerné
💡 À noter : La formule des baux multiples est adaptée aux grandes colocations dans l’immobilier neuf, la vacance étant vite comblée.
Zoom sur la Clause de Solidarité
Afin de vous prémunir contre les loyers impayés, il est vivement conseillé d’inclure une clause de solidarité (ou d’indivisibilité) dans le bail unique.
Celle-ci engage les colocataires et leurs garants à répondre solidairement des sommes dues. En clair, en cas de défaut de paiement de l’un, vous pouvez vous retourner contre les autres pour obtenir l’intégralité des loyers et charges.
Durée d’engagement :
- Pendant toute la colocation pour les signataires
- Jusqu’à 6 mois après le départ pour un sortant
- La solidarité du sortant cesse dès son remplacement
💡 Notre conseil : Rédigez la clause de solidarité de façon explicite dans le bail en mentionnant “colocataires indivisibles et solidaires”.
Gérer les Départs et Remplacements de Colocataires
Le départ d’un des occupants en cours de bail répond à des règles spécifiques selon le type de contrat choisi :
Bail Unique Solidaire
- Départ de tous : congé individuel ou collectif à tous les noms
- Départ d’un seul : préavis à respecter, poursuite du bail pour les autres
- Remplacement : accord du bailleur et avenant au bail nécessaires
Sortant solidaire des impayés jusqu’à 6 mois sauf si remplacé
Baux Individuels
- Départ d’un seul : rupture du bail propre avec préavis, sans incidence pour les autres
- État des lieux et restitution du dépôt de garantie propre
- Remplacement : nouveau bail individuel sans accord des autres
- Aucune solidarité du sortant, bail éteint
💡 Bon à savoir : Si le bailleur donne congé, il s’applique à tous les colocataires pour un bail unique et au seul locataire concerné pour des baux individuels.
En résumé : Bien choisir la forme du bail de colocation est essentiel pour garantir une gestion locative sereine de votre investissement immobilier. Entre flexibilité et sécurisation des revenus locatifs, votre expert Rente et Patrimoine vous accompagne pour trouver la solution la plus adaptée à votre projet de colocation dans le neuf.