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Gestion Locative : Devenir Bailleur, Mode d’Emploi

Vous avez franchi le pas de l’investissement immobilier neuf et vous vous apprêtez à mettre votre bien en location ? Félicitations ! Mais être propriétaire ne s’improvise pas. Découvrez tout ce que vous devez savoir pour devenir un bailleur éclairé et réussir votre gestion locative, du choix du type de location à la rédaction du bail, en passant par la sélection du locataire et l’optimisation fiscale.

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Guide Gestion Locative

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Avant de Louer : les Questions à se Poser

Avant de vous lancer dans l’aventure de la location, il est essentiel de bien définir votre projet et de choisir le régime de location le plus adapté à votre situation.

Location Vide ou Meublée : Avantages et Inconvénients

Le choix entre location vide et meublée est la première décision à prendre. Si la location vide reste le régime le plus courant, la location meublée gagne du terrain grâce à ses nombreux avantages :

  • Des loyers plus élevés (jusqu’à 30% de plus)
  • Une fiscalité attractive avec le statut LMNP (amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges…)
  • Une forte demande locative (étudiants, jeunes actifs…)

En contrepartie, la location meublée impose de respecter des normes d’équipement strictes (liste définie par le décret du 31/07/2015) et une gestion locative plus impliquante (entretien du mobilier, assurance…).

💡 Notre conseil : Optez pour la location meublée pour les petites surfaces en zone tendue. Le différentiel de loyer couvrira largement le coût d’équipement.

Quel Régime Fiscal Choisir en LMNP ?

En optant pour la location meublée, vous relevez automatiquement du statut fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Vous avez alors le choix entre deux régimes d’imposition :

  • Le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers, idéal si vos charges sont faibles
  • Le réel : déduction de vos frais réels (intérêts d’emprunt, travaux, assurances…), plus avantageux si vos charges dépassent 50% des loyers

En cas de déficit foncier en réel, vous pourrez déduire jusqu’à 10 700 € de vos autres revenus. Un levier fiscal puissant pour réduire votre imposition globale.

💡 Bon à savoir : Pour relever du statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), vos recettes locatives doivent dépasser 23 000 € par an et représenter plus de 50% de vos revenus.

Réussir sa Mise en Location : les Étapes Clés

Une fois votre projet de location meublée bien défini, il est temps de passer à l’action et de trouver le locataire idéal pour votre investissement. Voici les étapes à suivre.

Fixer le Bon Loyer

Pour trouver rapidement un locataire fiable, il est crucial de fixer un loyer en adéquation avec les prix du marché local. Pour cela :

  • Renseignez-vous sur les loyers pratiqués pour des biens similaires (surface, standing, quartier…)
  • Tenez compte du niveau de prestations de votre logement (qualité des équipements, décoration…)
  • Intégrez les avantages de votre bien (luminosité, extérieur, proximité des commerces…)

Mieux vaut viser juste dès le départ quitte à revoir le loyer à la baisse en cas de difficulté de location.

Sélectionner le Bon Locataire

Le choix du locataire est déterminant pour la réussite de votre investissement. Pour limiter les risques d’impayés et de dégradations, soyez vigilant sur :

  • La solvabilité : le loyer ne doit pas dépasser 30% des revenus du ménage
  • La stabilité professionnelle : CDI confirmé, professions libérales…
  • Les garants : privilégiez les cautions solidaires des parents pour les étudiants

N’hésitez pas à demander des justificatifs (bulletins de salaire, avis d’imposition…) et à vérifier les références des candidats (ancien propriétaire…).

Rédiger un Bail Solide

Le contrat de location est votre meilleure protection en cas de litige. Depuis la loi ALUR de 2015, sa rédaction répond à des règles strictes. Veillez à y faire figurer :

  • Les informations sur le bailleur, le locataire et le bien loué (identité, description, surface…)
  • Les conditions financières : montant du loyer et des charges, dépôt de garantie, modalités de révision…
  • La durée du bail (1 an minimum, 9 mois pour les meublés étudiants) et sa date d’effet
  • Les annexes obligatoires : état des lieux, diagnostics techniques, règlement de copropriété…

D’autres clauses peuvent être ajoutées pour encadrer l’usage du bien (animaux, sous-location…) ou les obligations des parties (entretien, travaux…).

💡 À noter : Prévoir une clause de solidarité est essentiel pour vous prémunir en cas de colocation.

Gérer Son Bien au Quotidien : Les Bonnes Pratiques

Une fois votre bien loué, il vous faudra assurer sa gestion au quotidien pour préserver sa rentabilité. Voici quelques conseils pour vous faciliter la tâche.

Organiser l’Entrée et la Sortie du Locataire

La réalisation d’un état des lieux contradictoire est primordiale pour éviter les litiges en fin de bail. Soyez précis dans la description de l’état du logement et de ses équipements :

  • Notez la moindre trace d’usure, en précisant son importance
  • Testez les installations (robinets, chasse d’eau, appareils électroménagers…)
  • Relevez les compteurs (eau, gaz, électricité)
  • Prenez des photos détaillées pour objectiver vos commentaires

Procédez de même lors de l’état des lieux de sortie afin de vérifier que le bien est rendu en bon état et de décider du remboursement total ou partiel du dépôt de garantie.

Suivre le Paiement des Loyers

En tant que bailleur, vous devez être attentif au versement régulier des loyers par votre locataire. Pour vous prémunir des impayés :

  • Privilégiez le paiement par virement automatique pour être informé immédiatement de tout rejet
  • Envoyez un courrier de relance dès le 1er impayé en proposant des solutions (échéancier…)
  • Souscrivez une assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI) pour être indemnisé en cas de défaillance

En cas de difficulté persistante, une procédure d’expulsion peut être engagée. Un processus long qui peut vous faire perdre jusqu’à 2 ans de loyers.

Anticiper l’Entretien du Bien

Pour préserver la valeur locative de votre bien et éviter la vacance, vous devez veiller à son entretien régulier. Cela passe par :

  • La réalisation des réparations urgentes (fuite, panne de chaudière…) dans les délais
  • La programmation des gros travaux (ravalement, toiture…) et leur provisionnement
  • L’actualisation de l’équipement et de la décoration entre deux locataires

N’attendez pas qu’un logement se dégrade pour intervenir. Une remise en état tardive vous coûtera plus cher qu’un entretien préventif.

En résumé : Devenir bailleur en investissant dans l’immobilier locatif meublé est une formidable opportunité pour se constituer un patrimoine rentable et défiscalisé. Mais cette activité ne s’improvise pas et réclame rigueur et professionnalisme. Les clés du succès : bien choisir son régime locatif et fiscal, sélectionner des locataires fiables, établir un bail protecteur et assurer un suivi régulier de son bien. Des experts comme Rente et Patrimoine sont à vos côtés pour sécuriser votre investissement et optimiser sa gestion. Alors n’attendez plus pour franchir le cap de la location en toute sérénité !

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