La loi Pinel, conçue pour stimuler la création de résidences neuves dans les municipalités en demande via l’investissement privé, identifie des zones spécifiques pour optimiser les réductions fiscales en 2023.
Guide Loi Pinel
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Le dispositif Pinel s’appuie sur une classification en zones A, B, et C, initiée en 2003 par le dispositif Robien, pour cibler les régions “tendues”. Ces zones, où la demande locative excède l’offre, sont identifiées pour stimuler la construction de résidences neuves. Ce classement, crucial pour comprendre le fonctionnement de la zone loi Pinel, influence directement les opportunités et règles d’investissement immobilier. Voici un éclaircissement sur son impact.
Les Zones Pinel : Zones de Tension du Marché Immobilier
Cinq secteurs distincts composent les zones Pinel :
- La zone A bis, caractérisée par une tension immobilière élevée nécessitant des logements neufs, englobe Paris et sa proche périphérie.
- Les zones A et B1, où la demande excède l’offre due à une croissance démographique soutenue, requièrent également des investissements dans le secteur du neuf.
- Quant à la zone B2, elle touche les centres-villes de certaines agglomérations classées « détendues » et n’est plus éligible au dispositif Pinel.
- Enfin, la zone C englobe les régions où l’équilibre offre-demande en logements est stable, rendant ces dernières inéligibles à la loi Pinel.
Ce qu’il Faut Savoir
Suite à la révision de la loi Pinel en septembre 2017, les zones B2 et C ont été retirées du dispositif, afin de concentrer le soutien sur les zones enregistrant une demande plus importante, soit les zones A bis, A et B1. Ce changement est appliqué intégralement depuis le 31 décembre 2018.
Présentation des 5 Zones Pinel
La zone A bis englobe Paris, sa petite couronne, les Hauts-de-Seine (92), ainsi que certaines municipalités prisées des Yvelines (78), de la Seine–Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), dont Enghien-les-Bains dans le Val d’Oise.
Quant à la zone A, elle s’étend sur une majeure partie de l’Île-de-France, quelques grandes villes comme Lyon, Lille, Marseille, et Montpellier, des localités de la Côte d’Azur et quelques-unes à proximité de la frontière franco-suisse.
La zone B1 regroupe d’importantes métropoles telles que Toulouse, Nantes, Bordeaux, Rennes, et Strasbourg, ainsi que des localités adjacentes à la zone A, incluant le Grand Lyon et le Genevois français.
Finalement, la zones B2 et la zone C rassemblent des villes plus petites, souvent des localités de moins de 50 000 résidents avec une pression démographique modérée, et également des zones rurales.
Précision Importante
Le critère de densité de population ne détermine pas nécessairement le zonage Pinel. En effet, même des villes modestes de près de 3 000 résidents peuvent être classées en zones A ou B1. Prenons comme illustration la commune d’Archamps, située à proximité de la frontière franco-suisse avec ses 2 585 citoyens, et Colomars, établie à 15 km de Nice, toutes deux intégrées à la zone A.
Zone Pinel : Plafond de Ressources et Plafond de Loyer
L’achat d’un bien sous la loi Pinel implique une attention particulière portée à la zone d’implantation du logement, celle-ci influençant directement les plafonds de loyers et les revenus maximaux des locataires éventuels, éléments cruciaux pour estimer la rentabilité de l’investissement envisagé.
Pour l’année 2023, voici les plafonds de loyer applicables* :
- Zone A bis : 18,25 €/m2
- Zone A : 13,56 €/m2
- Zone B1 : 10,93 €/m2
Le zonage Pinel influe également sur les plafonds de revenus des locataires pour 2023, qui sont ajustés en fonction de la taille de la famille. À titre illustratif, pour une famille composée d’un couple et d’un enfant à charge, les plafonds de revenus annuels sont fixés à :
- Zone A bis : 82 002 €*
- Zone A : 75 194 €
- Zone B1 : 54 785 €
Pinel Bretagne : Test Régional Jusqu'en 2024
Initié au début de 2020, le Pinel breton est une variante spécifique du dispositif Pinel, applicable à environ soixante municipalités telles que Saint-Malo, Quimper, Lorient, Auray et Vannes. Établi par l’article 164 de la loi de Finances 2020, ce mécanisme expérimental a vu le jour à la suite de l’élimination des zones B2 et C du cadre Pinel original, laissant de nombreuses localités bretonnes inéligibles.
Ce format de Pinel adapté à la Bretagne vise à adresser de manière ciblée les exigences en matière de construction résidentielle dans cette zone où la demande locative est significativement tendue. Les aires éligibles ainsi que les plafonds de loyers et de revenus des locataires sont établis par le Préfet.
Par l’intermédiaire de l’article 92 de la loi de finances de 2022, la durée de cette initiative a été prolongée. Alors qu’elle était initialement conçue pour les investissements effectués entre le 1er avril 2020 et le 31 décembre 2021, la prolongation de cette expérimentation s’étend désormais jusqu’au 31 décembre 2024, dans les zones d’éligibilité déterminées en 2020.
La Même Réduction d'Impôts pour Toutes les Zones Pinel
Indépendamment de la zone d’implantation de votre investissement immobilier, des avantages fiscaux similaires s’appliquent. Les zones A bis, A et B1, toutes qualifiées dans le cadre de la loi Pinel, procurent des déductions fiscales identiques, pouvant atteindre jusqu’à 4 375 euros par an ou 52 500 euros sur une période de 12 ans, avec des plafonds d’achat identiques à 300 000 euros ou 5 500 euros/m2.
Si vous envisagez d’investir dans un bien locatif neuf ou ancien, la loi Pinel pourrait vous offrir des avantages fiscaux. Pour que votre investissement soit éligible, il est impératif de se conformer au zonage Pinel ainsi qu’aux conditions associées aux limites de revenus des locataires et aux plafonds de loyers.