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SCPI Pinel : Investir via une SCPI et le Dispositif Pinel

Pierre Perrin-Monlouis

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L’attrait pour le dispositif Pinel réside souvent dans l’avantage fiscal qu’il offre. C’est d’ailleurs pourquoi les SCPI en loi Pinel ont gagné en popularité. Ces structures sont un excellent moyen d’investissement immobilier permettant une optimisation fiscale. Vous souhaitez comprendre davantage sur la location via SCPI ? Découvrons ensemble.

SCPI Pinel

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SCPI en Pinel : C'est Quoi ?

Le gouvernement a élaboré diverses stratégies pour stimuler l’investissement immobilier dans l’immobilier neuf. Parmi celles-ci, la loi Pinel, effective depuis le 1er septembre 2014 et étendue jusqu’au 31 décembre 2022, offre un avantage fiscal alléchant aux investisseurs qui s’engagent à mettre leur bien en location sur des périodes de 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif Pinel vise principalement à accroître l’offre de locations dans les métropoles et zones à forte demande.

Une SCPI est une structure dédiée à l’investissement immobilier, conçue pour générer une rente locative attrayante.

Opter pour une SCPI Pinel, c’est bénéficier des incitations fiscales de la loi Pinel sans avoir à choisir ou à rénover des propriétés soi-même. Pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les tracas de la gestion locative, les SCPI sont idéales. L’entité gère tout, vous n’avez qu’à recevoir les revenus locatifs.

L’objectif d’une telle SCPI est double: établir un portefeuille d’immobilier neuf éligible au dispositif Pinel, permettant à la fois un rendement locatif et une défiscalisation, le tout sans les soucis liés à la gestion des biens.

Comment Investir en SCPI Pinel

Voici les démarches pour placer votre argent en SCPI Pinel :

  1. Sélectionnez la SCPI qui correspond à vos objectifs et initiez une souscription. Pour faire un choix éclairé, nous recommandons d’examiner le parcours et la stratégie d’investissement de la société gérant la SCPI.
  2. Patientez jusqu’à la fin du délai de jouissance : Après validation de votre souscription, un intervalle, pouvant aller de 1 à 6 mois selon la SCPI, précèdera le moment où vous bénéficierez de vos premiers dividendes. C’est ce qu’on appelle le délai de jouissance.
  3. Touchez les revenus locatifs : Ces paiements peuvent vous être versés trimestriellement ou semestriellement.

Lorsque vous souhaitez acquérir des parts de SCPI, deux options s’offrent à vous : un paiement immédiat ou un financement via un crédit immobilier. Cette dernière alternative pourrait vous permettre d’étoffer davantage votre portefeuille de SCPI.

Fonctionnement des SCPI en Loi Pinel

L’avantage fiscal auquel vous êtes éligible varie en fonction de la période de votre placement :

  • Pendant les 3 premières années : en optant pour un engagement de 30 à 36 mois, la SCPI Pinel se charge de la sélection des propriétés et des locataires. Pendant cette phase où les propriétés Pinel sont en cours d’acquisition et de location, vos contributions sont investies dans des placements à capital assuré.
  • Au cours des 6, 9 ou 12 années suivantes : les propriétés sélectionnées sont mises en location en fonction de la durée de votre engagement. La SCPI administre ces propriétés et vous distribue les revenus locatifs.
  • 2 ou 3 ans après la période de location imposée : les propriétés achetées sont mises en vente à l’expiration de vos bénéfices fiscaux. Après cette transaction, vous avez la possibilité de céder vos parts et de retrouver une partie de votre capital.

Si vous envisagez de placer votre argent en SCPI Pinel, anticipez une période d’engagement allant de 15 à 17 ans. Contrairement à une SCPI traditionnelle, la revente de vos parts n’est pas libre. Vous devrez patienter jusqu’à la conclusion du dispositif et la vente des actifs de la SCPI avant de pouvoir sortir de l’investissement.

Qui Devrait Investir en SCPI Pinel

Opter pour une SCPI en loi Pinel est pertinent si vous visez l’un des buts suivants :

  • Prévoir une sécurité pour vos proches en cas de décès grâce à une couverture décès-invalidité, évitant ainsi le transfert de dettes aux descendants ;
  • Compléter vos revenus à l’approche de la retraite : en choisissant de garder vos parts après l’expiration du dispositif, vous continuez à bénéficier des revenus locatifs ;
  • Étoffer ou varier votre patrimoine : cet investissement locatif ne nécessite pas d’apport initial. Les loyers reçus couvrent le remboursement de votre crédit immobilier.

Dans ces contextes, la loi Pinel est particulièrement adaptée. Avec un investissement initial modeste, à partir de 5 000 euros, la SCPI est accessible à une large gamme d’investisseurs.

Conditions à Respecter en SCPI Loi Pinel

Les SCPI Pinel se concentrent sur des logements conformes à ce dispositif. Aujourd’hui, les propositions de cette nature sont rares sur le marché, les zones de la loi Pinel étant principalement sollicitées par les particuliers. Néanmoins, le mécanisme demeure identique. Les investisseurs, à travers la SCPI, s’engagent dans l’achat d’habitations neuves destinées à la location, avec un investissement annuel maximal fixé à 300 000 €.

Tout comme un investissement Pinel traditionnel, les détenteurs doivent conserver leurs parts en SCPI Pinel pour une durée stipulée par la réglementation : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Un autre impératif à ne pas négliger : aussi bien les locataires que les montants des loyers sont soumis à des limites, définies selon les zones de la loi Pinel où l’habitation sera édifiée. En cas de non-conformité à l’un de ces critères, les avantages fiscaux ne seront pas applicables.

SCPI en Loi Pinel : les Avantages

Pour les investisseurs comme vous, l’attrait majeur réside dans l’allègement fiscal attribué en fonction du nombre de parts possédées dans la société, et ce, dès la première année d’acquisition. La déduction fiscale dépend de la durée de votre implication. Plus précisément :

  • Avec une durée d’implication de 6 ans, vous profitez d’une déduction de 12% sur la somme engagée, plafonnée à 36 000 € ;
  • Sur une période de 9 ans, la réduction s’établit à 18% de la somme engagée, sans dépasser 54 000 € ;
  • Pour une implication de 12 ans, la réduction atteint 21% de la somme investie, avec un maximum de 63 000 €.

Selon vos aspirations, vous choisirez la période d’implication qui vous convient et bénéficierez de la réduction fiscale afférente. Il est à souligner que cet allègement fiscal est instantané. Nul besoin d’attendre la finalisation de votre achat en VEFA pour en jouir.

Investir en SCPI Pinel réduit le coût initial d’acquisition d’un bien locatif grâce à sa nature collective, mutualisant ainsi les risques. Contrairement à un achat immobilier traditionnel, votre investissement s’étale sur plusieurs propriétés en France, offrant un rendement locatif d’environ 2,7% hors avantages Pinel. De plus, la gestion est entièrement prise en charge par la société de gestion, optimisant la rentabilité de vos capitaux.

SCPI en Loi Pinel : les Inconvénients

La SCPI Pinel, malgré ses avantages, comporte certaines limites qu’il est essentiel de comprendre avant d’investir :

  1. Rendement modéré : Bien que la SCPI Pinel propose des loyers stables, son rendement pourrait être moindre du fait des plafonds de loyers imposés par le dispositif. Les frais de gestion, qu’ils soient locatifs ou financiers, impactent également la rentabilité.
  2. Manque de transparence sur les actifs : L’investisseur n’a souvent qu’une visibilité limitée sur les biens intégrés dans la SCPI, car la société de gestion pilote intégralement la sélection.
  3. Moins de contrôle sur la revente : C’est le gestionnaire qui détermine le moment et les conditions de revente des biens, après la durée d’engagement. Ainsi, l’investisseur n’a pas la main sur ces décisions.
  4. Offre restreinte : Les SCPI Pinel sont moins courantes sur le marché, car de nombreux investisseurs privilégient l’achat immobilier direct.

Meilleure Alternative à la SCPI en Pinel

L’investissement via une SCPI Pinel offre de nombreux atouts, dont une gestion simplifiée et un risque contrôlé. Cependant, vous avez aussi la possibilité d’opter pour un investissement Pinel en direct.

En choisissant cette approche, c’est à vous de sélectionner le bien immobilier et d’en assurer la gestion locative pour réaliser des revenus supplémentaires.

Si la gestion locative ne vous séduit pas, nous proposons des services “Bien Géré” et “Bien Géré +”. Ces offres comprennent :

  • Une prise en charge experte,
  • Un suivi par un partenaire de confiance,
  • Une assurance contre les éventuels litiges.
    Faire appel à un expert en gestion locative vous simplifie la vie, tout en vous assurant une régularité dans la perception de vos revenus locatifs.

Autre option à considérer : l’investissement Pinel via une SCI.

La SCPI Pinel représente un dispositif fiscalement intéressant. Elle permet de profiter de revenus complémentaires tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, et ce, avec une mise de départ relativement modeste.

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