La location en loi Pinel structure votre projet immobilier en établissant des limites pour les loyers et les revenus. En adhérant à ces critères, vous avez toute latitude pour sélectionner votre locataire, que vous choisissiez de gérer vous-même ou par l’intermédiaire d’une agence.
Guide Loi Pinel
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Guide de la Location en Loi pinel
Après avoir acquis votre propriété grâce au dispositif d’investissement Pinel, il est temps de la proposer à la location pour générer des revenus et profiter de vos avantages fiscaux.
Vous disposez d’une période de 12 mois après la remise des clés pour éviter la vacance locative, vous offrant ainsi l’opportunité de trouver le locataire idéal. Ce locataire d’un bien Pinel peut être un proche, comme un enfant ou un parent, à condition qu’il ait une déclaration fiscale indépendante de la vôtre.
Concernant les conditions de location, le principal élément à prendre en compte est le plafond de revenus, révisé annuellement. Ce seuil a été établi pour englober la majeure partie des potentiels locataires, minimisant ainsi les contraintes. Notez que les revenus considérés sont ceux de deux ans avant la date actuelle (année fiscale N-2). Il est aussi important de mentionner que si les revenus de votre locataire augmentent en cours de bail et excèdent le plafond établi par la loi Pinel, cela n’affecte pas vos bénéfices fiscaux. Ces limites s’appliquent uniquement lors de la signature du contrat de location.
A Noter
Une fois votre propriété mise en location, n’oubliez pas de la signaler à l’administration fiscale en complétant les documents 2044-EB et 2042-C.
Calculer le Loyer de votre Locataire Pinel
Le dispositif d’investissement Pinel est encadré par des plafonds de loyers dépendant des zones Pinel où est situé le bien.
Pour 2023, les tarifs sont les suivants :
- 18,25 €/m2 pour la zone A bis
- 13,56 €/m2 pour la zone A
- 10,93 €/m2 en zone B1
- 9,50 €/m2 pour les zones B2 et C (pour les biens bénéficiant d’une autorisation préfectorale exceptionnelle acquis avant le 31/12/2018)
Chaque année, ces seuils peuvent être réajustés, avec la possibilité d’augmenter jusqu’à 20% en utilisant un coefficient multiplicateur.
La méthode de calcul du coefficient multiplicateur est la suivante : 0,7 + 19/surface fiscale.
Ainsi, pour un appartement de deux pièces de 42 m2 en zone A bis, le loyer maximum serait de 18,25 €/m2, soit un total de 883,29 euros. (0,7 + 19/42m² x 42m² x 18,25€)
Gestion d'un Bien Immobilier Pinel
Dans le contexte du dispositif Pinel, la location d’un logement non meublé s’effectue avec un bail de trois ans renouvelable. Annuellement, il est indispensable de déclarer les revenus locatifs via le formulaire 2042-C, mentionnant les loyers reçus. Deux régimes fiscaux sont applicables aux revenus de location : le micro-foncier qui offre un abattement de 30% et le réel simplifié, permettant de déduire vos dépenses réelles des loyers. Le régime réel simplifié est particulièrement avantageux si vous détenez plusieurs propriétés ou réalisez des travaux.
La gestion de votre bien Pinel s’apparente à celle d’un bien traditionnel. Les loyers sont perçus mensuellement, soit directement, soit via une agence de gestion. Face à des retards de paiement, une intervention rapide est essentielle : discutez avec votre locataire pour une solution à l’amiable. En cas de non-résolution, il est possible d’activer la garantie du locataire ou de mobiliser votre assurance contre les loyers impayés.
Un divorce, que ce soit le vôtre ou celui de vos locataires, pourrait influencer votre engagement Pinel.
En ce qui concerne le bail commercial Pinel, il convient de noter certaines spécificités par rapport au contrat de location Pinel habituel.
La Vacance Locative en Loi Pinel
Si votre locataire décide de résilier le contrat de location, vous disposez d’une période de douze mois pour trouver un nouveau locataire sans affecter vos bénéfices fiscaux liés au dispositif Pinel. Ainsi, même si votre propriété reste vacante pendant une certaine période, la durée de votre engagement ne change pas et vos avantages fiscaux demeurent. Vos revenus locatifs annuels n’ont pas d’impact sur cet avantage.
Cependant, il est essentiel de rappeler qu’il est interdit d’habiter personnellement un bien acquis via le dispositif Pinel ou de le laisser à disposition d’un proche sans contrepartie financière. Les locataires admissibles doivent respecter les conditions du dispositif Pinel, notamment en matière de revenus et de plafonds de loyer.
Gérer la Fin de la Durée d'Engagement Pinel
La fin de votre période d’engagement Pinel approche ? Voici différentes options à envisager :
- Étendez votre période d’engagement de 3 années supplémentaires, tant que vous ne dépassez pas la limite de 12 ans fixée par le dispositif.
- Choisissez de continuer la location de votre propriété, qu’elle soit non meublée ou meublée.
- Optez pour récupérer le logement pour vous-même ou un membre de votre famille.
- Envisagez la vente de votre propriété afin de réaliser une plus-value et, éventuellement, envisager un nouvel investissement immobilier.
A Noter
Il est à noter que la surface fiscale englobe la surface de vie ainsi que la moitié de l’espace des annexes (comme les balcons, les loggias…) jusqu’à un plafond de 8 m2.