Vous êtes désormais propriétaire d’un bien conforme aux critères du dispositif Pinel. Mais quand faut-il déclarer cet investissement et à quel moment la réduction d’impôt sera-t-elle effective ? Trouvez les réponses pratiques à vos interrogations dans le texte qui suit.
Guide Loi Pinel
Recevoir la Newsletter
Fiscalité Loi Pinel : le Prélèvement à la Source
Délai entre le Paiement et la Réduction d'Impôt
Avant l’introduction du prélèvement à la source, l’impôt sur le revenu était réglé avec un décalage d’un an. Par exemple, en 2018, les contribuables s’acquittaient de l’impôt relatif à leurs revenus de 2017.
Le passage au prélèvement à la source a mis fin à ce décalage d’un an entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt correspondant. Ainsi, les sommes prélevées sur vos revenus en 2019 ont été allouées à l’acquittement de l’impôt de la même année. De ce fait, 2018 est souvent appelée “année blanche” puisque les revenus perçus durant cette année ont été faiblement ou pas du tout imposés.
En pratique, les autorités fiscales ont calculé l’impôt sur le revenu de 2018, puis l’ont annulé grâce au Crédit d’Impôt Modernisation du Recouvrement (CIMR). Toutefois, certains revenus, tels que les primes exceptionnelles, les dividendes, ou les plus-values foncières, ont été assujettis à l’impôt sur le revenu, engendrant des paiements supplémentaires en automne 2019.
Par ailleurs, les avantages fiscaux obtenus en 2018 ont été maintenus. Ces derniers ont été soit distribués en deux versements (un acompte en janvier 2019 suivi du solde à l’été 2019), soit remboursés en une seule fois en septembre après la soumission de la déclaration de revenus de 2018.
Concernant la déclaration d’impôt Pinel, il est crucial de noter qu’il persiste un décalage d’un an pour bénéficier de la réduction d’impôt. Les dépenses effectuées en 2021 seront ainsi déductibles en 2022. Ce laps de temps est nécessaire pour permettre à l’administration fiscale de prendre connaissance de votre situation. Néanmoins, ce délai est équilibré par le paiement anticipé d’un acompte sur la réduction d’impôt.
Versement Anticipé sur la Réduction d'Impôt
Afin de minimiser l’écart entre le règlement de l’impôt sur le revenu et la réception du bénéfice fiscal, le gouvernement a instauré une initiative permettant aux investisseurs de percevoir un acompte correspondant à 60 % de la réduction d’impôt dès le mois de janvier. Cette approche de paiement anticipé est conçue pour alléger vos obligations de trésorerie.
Ainsi, en janvier 2022, vous obtiendrez 60 % des avantages fiscaux générés au cours de l’année 2021, facilitant la déclaration d’impôt Pinel.
Attention : Si vous Avez Investi en 2018
Dans l’hypothèse où votre acquisition immobilière, réalisée sous le dispositif Pinel, vous a été transmise en 2018, il était impératif de la signaler aux services fiscaux au cours du printemps 2019. Par la suite, en septembre de la même année, vous avez joui de l’intégralité de l’allègement fiscal auquel vous aviez droit pour l’année 2018. Pour le remboursement des impôts, l’administration fiscale a alors opté pour l’un des deux moyens de paiement suivants, en fonction de la disponibilité de vos informations bancaires : soit un transfert bancaire, soit un envoi de lettre-chèque.
Première Déclaration d'Impôt Après l'Investissement Pinel
Pour quel moment est prévue cette déclaration? Si vous avez procédé à l’acquisition d’un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) au cours de l’année 2021, il conviendra de signaler votre investissement Pinel au moment de la déclaration d’impôts de 2022, laquelle concerne vos revenus perçus l’année précédente.
Engagement à Louer Après de l'Administration Fiscale
Durant votre déclaration initiale, l’entité administrative contrôle si les critères de mise en location sont conformes, ce qui est nécessaire pour jouir des avantages fiscaux liés à la loi Pinel. Vous êtes tenu de vous engager formellement à mettre votre propriété en location, respectant les conditions stipulées par le dispositif Pinel, dans un délai de 12 mois suivant la finalisation de la construction ou de l’achat (si ce dernier est ultérieur). Cette démarche vise à vous ouvrir les droits à la réduction d’impôt. Pour ce faire, le formulaire 2044-EB doit être complété; il est accessible sur le portail en ligne de l’administration fiscale. Des informations telles que le coût total de la propriété, son emplacement exact et l’identité de votre locataire doivent y être inscrites.
Déclaration des Revenus Locatifs
Deux systèmes sont à votre disposition pour la déclaration de vos revenus locatifs : le régime réel et le micro-foncier. Le premier est impératif si vos gains locatifs dépassent les 15 000 euros. Si vos recettes brutes provenant de la location sont égales ou inférieures à cette somme, le régime micro-foncier s’applique automatiquement à moins que vous ne choisissiez volontairement le régime réel.
Régime Réel : votre Bilan Foncier
Si vous sélectionnez le régime réel pour la déclaration, le formulaire 2044 doit être complété, et il vous faudra calculer le bilan foncier associé à votre propriété, soit le solde entre vos revenus de location et les dépenses liées à la propriété louée. Les frais qui peuvent être soustraits incluent :
- Frais administratifs et de gestion
- Coûts liés à l’entretien et aux réparations du bien
- Taxe foncière
- Charges de copropriété provisionnées
- Intérêts et frais relatifs aux emprunts
- Dépenses d’aménagement du bien (installation de cuisine, systèmes domotiques, etc.)
Une fois le formulaire 2044 dûment rempli, transférez le crédit ou le déficit foncier à la section 4 du formulaire 2042, qui est le formulaire principal pour la déclaration de revenus.
Micro-Foncier : Abattement de 30 %
Le régime micro-foncier est une option simplifiée, applicable uniquement si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros et si vous n’optez pas pour le régime réel.
Il n’est pas nécessaire de remplir un formulaire additionnel : vous devez simplement reporter la somme totale de vos loyers perçus avant déduction des charges dans la case appropriée du formulaire 2042. Un rabais de 30 % sera alors automatiquement appliqué à cette somme, et les 70 % restants seront assujettis à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales.
Malgré la mise en œuvre du prélèvement à la source, la procédure de déclaration des revenus annuels demeure inchangée. Chaque printemps, vous êtes tenu de déclarer les revenus que vous avez encaissés au cours de l’année civile précédente.
Déclarer le Montant de Votre Réduction d'Impôt
Formulaire Cerfa et Ligne à Remplir
Pour la déclaration en ligne de vos revenus, voici les étapes à suivre :
- Sélectionnez « Déclarations annexes » : choisissez les formulaires pertinents, soit le 2044 -EB pour une première déclaration Pinel, soit le 2044 pour des revenus fonciers déclarés.
- Activez l’option « Investissements locatifs (Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard) » dans la section « charge ».
- Inscrivez vos revenus fonciers dans l’espace 4BA.
- Marquez l’option Pinel et indiquez votre situation (Investissement effectué en 2018, antérieurement, ou si vous avez réalisé plusieurs investissements).
- Complétez la section appropriée, en fonction de l’année de livraison de votre propriété, de son emplacement et du montant des économies d’impôts auxquelles vous pouvez prétendre.
Pour les déclarations sur papier :
- Renseignez la section « 7-Réductions et crédits d’impôt » du formulaire 2042-C.
- Joignez le formulaire 2044 -EB si c’est votre première déclaration Pinel.
Vous devez déclarer votre réduction d’impôt Pinel annuellement pendant toute la durée de votre engagement locatif.
À préciser : La réduction d’impôt Pinel ne constitue pas une charge pouvant être déduite des revenus fonciers. Par conséquent, elle ne sera pas visible sur le formulaire 2044 si vous optez pour le régime réel concernant vos revenus fonciers.
Trouver le Montant Annuel de la Réduction Fiscale
La loi Pinel accorde une déduction fiscale totale, qui est déterminée en fonction du coût total du bien immobilier et de la période d’engagement locatif. Le taux de déduction fiscale est structuré comme suit :
- 12 % pour une période d’engagement locatif de 6 ans
- 18 % pour une période d’engagement locatif de 9 ans
Suite à la période initiale d’engagement, vous avez l’option d’étendre la période locative Pinel pour trois années supplémentaires, une extension qui peut être renouvelée une fois, sans excéder un total de 12 années d’engagement. Dans l’hypothèse où l’engagement Pinel serait étendu au maximum de 12 ans, la déduction fiscale atteindrait 21 % du montant total investi.
Lors de la déclaration fiscale annuelle, le montant annuel de cette déduction fiscale doit être spécifié, soit 2 % annuellement pour les 9 premières années d’engagement, suivi de 1 % annuellement pour les 10e, 11e et 12e années d’engagement.
*Ceci est sous réserve des limites financières de 300 000 euros et/ou 5500 euros par mètre carré.
Le Conseil de nos Experts :
Afin d’éviter toute erreur, privilégiez la déclaration en ligne : cette méthode assure une addition et une soustraction automatiques des montants indiqués, éliminant ainsi le risque d’erreur de calcul. De plus, le transfert d’informations d’un formulaire à un autre s’effectue de manière automatique et correcte. Si la constitution de votre bilan foncier vous semble complexe, n’hésitez pas à solliciter l’assistance d’un expert dans le domaine.
Déclarer un Bien Pinel à Partir de la Deuxième Année
À partir de la deuxième année de mise en œuvre du dispositif Pinel, la déclaration d’impôts ne nécessite plus l’indication du prix de revient. Vous n’aurez qu’à inscrire le montant de la réduction d’impôt sur le formulaire 2042C, dans la section « Reports relatifs aux investissements des années précédentes ». Pour la déclaration annuelle, il est impératif de déclarer également les revenus fonciers, qui sont calculés en soustrayant les charges des recettes locatives perçues. Ces revenus fonciers, cumulés pour toutes vos propriétés locatives, doivent être renseignés sur le formulaire 2044. Pour ceux qui optent pour la déclaration en ligne, le total des loyers reçus sera déterminé de façon automatique.
En Conclusion
Le prélèvement à la source exige toujours une déclaration annuelle des revenus ainsi que des bénéfices fiscaux obtenus. Vos réductions d’impôt vous seront distribuées en deux paiements annuels, avec une avance préliminaire de 60 % en janvier.
Si votre acquisition en Pinel a été effectuée via Rente et Patrimoine et que des interrogations subsistent concernant vos réductions fiscales, votre conseiller se tient à disposition pour toute clarification nécessaire.
Pour davantage d’informations sur la manière de diminuer vos impôts sur le revenu grâce à un investissement Pinel, n’hésitez pas à nous joindre au 06 81 42 07 89.