Vous avez récemment acquis un appartement neuf via le dispositif Pinel ? Pour définir le calcul du loyer, il est essentiel de considérer les surfaces annexes. Mais comment intégrer la terrasse, le parking ou le jardin? Approfondissez les méthodes de calcul ici.
Guide Loi Pinel
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Surfaces Annexes dans un Bien Pinel
Lorsqu’il s’agit de calculer un loyer Pinel, certains critères sont à prendre en compte :
- Coefficient multiplicateur : C’est un élément essentiel dans le calcul.
- Zone géographique : Le plafond de loyer dépend de la localisation de votre bien.
- Surface habitable : Elle se définit par la superficie du logement après déduction de certains éléments.
- Surfaces annexes : Seule 50% de ces surfaces sont prises en compte.
Qu’est-ce que la surface habitable selon la loi Pinel ?
C’est l’espace disponible une fois déduites :
- Les gaines.
- Les embrasures de portes et fenêtres.
- Les cloisons et murs.
- Les marches et cages d’escalier.
Bon à Savoir
Les zones ayant une hauteur inférieure à 1,80m ne sont pas incluses dans la surface habitable.
Les surfaces annexes ne font pas partie de la surface habitable.
Qu'est-ce qu'une Surface Annexe en Pinel ?
Les éléments suivants sont considérés comme des surfaces annexes :
- Un grenier.
- Des combles non aménagés.
- Un balcon.
- Une loggia ou véranda.
- Une remise.
- Un atelier.
- Un cellier.
- Un sous-sol.
- Une cave…
Ces espaces doivent être exclusivement destinés à l’usage du locataire.
Il est également bon de noter que les zones avec une hauteur inférieure à 1,80m ne sont pas incluses.
Précision Importante :
Dans le contexte d’une copropriété, un garage ou une place de parking ne rentre pas dans la catégorie des surfaces annexes.
N’incluez donc pas ces éléments lors du calcul du loyer de votre propriété.
Pour une maison individuelle, un garage peut être partiellement inclus, mais il faut déduire 12m2 de sa superficie totale.
À noter
Pour déterminer un loyer selon le dispositif Pinel, les surfaces annexes sont prises en considération seulement jusqu’à 16m2 par habitation.
Cas Particulier des Terrasses & Jardins en Pinel
Les espaces verts tels que les jardins ne sont pas inclus dans la catégorie des surfaces annexes. Ainsi, pour un bien acquis via le dispositif Pinel avec une terrasse au rez-de-chaussée, cette dernière ne sera pas intégrée dans la détermination du loyer.
En revanche, les terrasses situées à un étage supérieur sont reconnues comme surfaces annexes, avec une limite à prendre en compte de 9m2 pour le calcul.
Calcul de la Surface Utile pour un Loyer Pinel
Pour définir le montant du loyer selon la loi Pinel, il est essentiel d’établir la surface utile de votre bien. C’est le résultat de l’addition de la surface habitable et de la moitié des surfaces annexes (sans dépasser 8m2).
Voici comment procéder :
- Déterminez la surface habitable en omettant les éléments tels que les murs, cloisons, cages d’escalier, etc.
- Évaluez les surfaces annexes telles que : ateliers, greniers, combles exploitables, remises, loggias, vérandas, balcons, celliers, sous-sols, caves, jardins et terrasses.
- Divisez la totalité des surfaces annexes par deux. Si cela excède 8m2, retenez uniquement les 8 premiers mètres carrés.
- Ajoutez la surface habitable à la moitié des surfaces annexes (ne pas dépasser 8m2).
Exemple de calcul d’un loyer en la loi Pinel incluant une surface annexe :
Vous disposez d’un appartement de 100 m2 doté d’une terrasse de 18 m2. La surface utile s’élève à 100m2 augmentée de 8m2 (plafond des surfaces annexes), soit un total de 108m2.
Exemple de Calcul Détaillé
Pour estimer un loyer selon le dispositif Pinel, utilisez la formule suivante :
Tarif mensuel par zone et par m2 x (0,7 + 19/surface effective) x surface effective
Prenons l’exemple d’un appartement de 40 m2 doté d’un balcon de 4 m2, situé à Strasbourg :
Identification du tarif mensuel par m2 :
- Strasbourg se trouve en zone B1, avec un plafond de loyer Pinel à 10,44 €/m2 mensuellement.
- Évaluation de la surface effective :
surface principale + (50% x surfaces annexes, plafonnées à 8m2)
Soit :
- 40m2 + 2m2 = 42 m2.
Coefficient multiplicateur déterminé = 0,7 + (19/42) = 1,15 - Estimation du tarif du loyer = 10,44€ x 1,15 x 42m2 = 504,252 €
Lors d’une location selon la loi Pinel, la dimension du logement joue un rôle clé dans l’estimation du loyer. Néanmoins, il faut noter que toutes les surfaces n’ont pas la même valeur ! Dans le cadre d’un loyer Pinel, il faudra uniquement inclure 50% des surfaces annexes du logement, et ce jusqu’à un maximum de 8m2.