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SCI et LMNP : Comment Combiner ces Deux Statuts pour Optimiser sa Fiscalité Immobilière ?

Pierre Perrin-Monlouis

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Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif meublé via une SCI ? Découvrez dans quelles conditions il est possible de cumuler les avantages du statut LMNP avec ce dispositif juridique prisé des investisseurs. Explications.

SCI et LMNP

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SCI et LMNP : Un Mariage Impossible ?

Par définition, une Société Civile Immobilière (SCI) ne peut pas exercer d’activité commerciale telle que la location meublée. Les loyers perçus en LMNP sont en effet imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), incompatible avec le régime fiscal de la SCI.

Pourtant, sous certaines conditions strictes, il est possible de combiner ces deux statuts pour allier la souplesse de la SCI et les avantages fiscaux du LMNP.

💡 À noter : La location meublée en SCI n’est tolérée que si elle reste une activité accessoire ou occasionnelle.

Les Conditions Pour Cumuler SCI et LMNP

Pour pouvoir louer un bien en meublé via votre SCI sans perdre son statut fiscal avantageux, vous devez respecter l’une des deux conditions suivantes :

  1. Les loyers LMNP ne doivent pas dépasser 10% des recettes totales de la SCI
  2. L’activité de location meublée doit rester occasionnelle (courte durée, non récurrente)

Si ces seuils sont dépassés, votre SCI basculera automatiquement à l’Impôt sur les Sociétés (IS), avec des conséquences fiscales importantes.

💡 Notre conseil : Surveillez de près la part des revenus locatifs meublés dans votre SCI pour rester dans les clous.

Les Conséquences Fiscales Du Cumul SCI et LMNP

Selon que vous respectez ou non les conditions de tolérance de la location meublée, le traitement fiscal de votre SCI sera radicalement différent.

Scénario 1 : Vous Restez Dans les Limites LMNP

Si vos loyers meublés ne dépassent pas 10% des recettes totales ou restent occasionnels, votre SCI conserve son régime fiscal habituel :

  • Imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR) et non à l’IS
  • Exonération de TVA sur les loyers et les plus-values
  • Amortissement du mobilier et des travaux déductible
  • Plus-values immobilières des particuliers (abattement pour durée de détention)

Vous cumulez ainsi la transparence fiscale de la SCI et les avantages du statut LMNP.

💡 Bon à savoir : En-dessous des seuils, votre SCI n’a pas d’obligation comptable spécifique.

Scénario 2 : Vous Dépassez les Plafonds LMNP

Si vos revenus locatifs excèdent les limites tolérées, votre SCI passe automatiquement à l’IS, avec plusieurs conséquences :

  • Imposition des bénéfices à l’IS (25% ou 15% jusqu’à 38 120€)
  • Double imposition : IS sur les bénéfices et IR sur les dividendes des associés
  • Passage au régime des plus-values professionnelles (moins avantageux)
  • Tenue d’une comptabilité d’engagement et dépôt des comptes annuels

Mais le passage à l’IS ouvre aussi de nouvelles opportunités de déductions fiscales :

  • Amortissement des immeubles pour réduire le bénéfice imposable
  • Déduction des frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement…)
  • Déduction de la rémunération des dirigeants
  • Imputation des déficits sur le revenu global de la SCI

Pour un investisseur fortement fiscalisé, l’option IS peut donc se révéler judicieuse malgré ses contraintes.

En résumé : Cumuler SCI et LMNP est possible sous conditions, mais attention aux conséquences fiscales en cas de dépassement des seuils ! Pour sécuriser votre montage et optimiser votre stratégie d’investissement immobilier, faites appel aux experts de Rente et Patrimoine. Nous vous accompagnons dans la structuration de votre projet en SCI ou LMNP.

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