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LMP ou LMNP : Quel Régime Fiscal pour un Investissement Locatif Optimisé ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier pour diversifier votre patrimoine ? Deux options s’offrent à vous côté fiscal : le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Panorama comparatif pour choisir le régime le mieux adapté à votre situation et vos objectifs.

LMP ou LMNP

Guide LMNP

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Le statut LMP : pour une activité professionnelle dédiée

Pour exercer légalement en tant que Loueur Meublé Professionnel, 3 conditions doivent être remplies :

  • Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que professionnel
  • Recettes locatives supérieures à 23 000€ par an
  • Loyers meublés représentant plus de 50% de vos revenus globaux

Bien que plus contraignant, le régime LMP présente des avantages fiscaux notables :

  • Déductibilité totale des éventuels déficits sur le revenu global
  • Exonération d’IFI sur les biens loués meublés
  • Plus-values taxées au régime des plus-values pro (<30%)

Toutefois, les obligations sont aussi plus lourdes :

  • Obligations comptables et fiscales renforcées
  • Assujettissement aux cotisations sociales et à la CFE
  • Important volume d’investissement requis (>23 000€ de loyers)

💡 Astuce : Le statut LMP est intéressant pour une activité locative à titre principal ou très significative.

Le Régime Fiscal Privilégié du LMNP

Le statut LMNP est adapté aux particuliers qui souhaitent louer 1 ou 2 biens en meublé à titre de complément. Aucun critère de revenus n’est requis.

Côté imposition, vous avez le choix entre 2 options avantageuses :

  • Micro-BIC : Abattement de 50% sur les loyers (ou 71% en meublé de tourisme)
  • Réel : Déduction des charges foncières et amortissement du bien

Parmi les charges déductibles figurent :

  • Intérêts d’emprunt
  • Charges de copropriété
  • Frais de gestion
  • Travaux dans le bien
  • etc.

💡 Bon à savoir : Un déficit peut être reporté 10 ans et être déduit des revenus locatifs ultérieurs.

Choisir le LMNP, sauf si...

Dans la plupart des cas, le LMNP constitue le choix optimal pour les investisseurs particuliers souhaitant louer 1 ou 2 biens meublés :

  • Avantages fiscaux proches de ceux du LMP
  • Charges administratives réduites
  • Pas de critères de revenus minimum

Le statut LMP n’est intéressant que si vous voulez en faire réellement votre activité principale, ou louer un nombre très important de biens. Son cadre professionnel entraîne alors des contraintes importantes.

Votre choix sera surtout guidé par le volume locatif envisagé et le cadre fiscal recherché (IS ou IR). Pour trancher, mieux vaut se faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine.

En résumé : Avec des avantages proches et moins de contraintes, le régime LMNP s’impose comme le meilleur choix pour la plupart des investisseurs particuliers dans l’immobilier locatif.

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