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LMNP en Indivision : les Clés pour Réussir son Investissement Immobilier à Plusieurs

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif meublé à plusieurs ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en indivision peut être une solution intéressante pour mutualiser votre patrimoine immobilier et optimiser votre fiscalité. Découvrez les règles à connaître et nos conseils d’experts.

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Comment Déclarer Son Activité de LMNP en Indivision ?

Quand vous détenez un bien locatif meublé en indivision et que vous souhaitez le louer, vous devez obligatoirement :

  • Obtenir un numéro SIRET en remplissant le formulaire FCMB (déclaration de début d’activité)
  • Effectuer cette démarche dans les 15 jours suivant la 1ère mise en location
  • Déclarer ensuite vos revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

💡 À noter : Pour un couple pacsé, l’achat immobilier se fait automatiquement en indivision. Les concubins sont aussi concernés. En revanche, les couples mariés relèvent du formulaire P0i (sauf en cas de séparation de biens).

Gérer Son Bien LMNP en Indivision : Les Règles à Suivre

En indivision, la gestion du bien LMNP obéit à des règles spécifiques selon le type de décisions à prendre :

  1. Actes de conservation (travaux d’entretien) : chaque indivisaire peut agir seul
  2. Actes d’administration (signature d’un bail) : l’accord des 2/3 des indivisaires est requis
  3. Actes de disposition (vente du bien) : l’unanimité des indivisaires est nécessaire

Par ailleurs, la désignation d’un gérant est obligatoire pour percevoir les loyers et les répartir entre chaque indivisaire au prorata de ses parts. À défaut, l’administration fiscale en désignera un d’office.

💡 Notre conseil : Établissez une convention d’indivision pour fixer les règles de gestion et éviter les blocages.

Quelle Fiscalité Pour un LMNP en Indivision ?

Sur le plan fiscal, c’est le gérant qui sert d’interlocuteur unique à l’administration. C’est lui qui reçoit les avis d’impôts (taxe foncière, CFE…) pour l’ensemble de l’indivision.

En tant que détenteur de parts, vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux qu’en LMNP classique (amortissement, déficits fonciers…). Mais quelques spécificités sont à noter :

  • L’indivision relève obligatoirement du régime réel (simplifié ou normal), le micro-BIC est exclu
  • Les charges et les recettes sont réparties entre indivisaires au prorata des parts détenues
  • Les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global des indivisaires
  • Les frais de gestion (comptable, CGA…) ne sont pas déductibles

💡 Bon à savoir : L’indivision n’est pas soumise à la taxe sur les plus-values immobilières. Seuls 2,5% de frais de partage sont appliqués.

Comment Sortir d'une Indivision en LMNP ?

Plusieurs options s’offrent à vous pour mettre fin à une indivision locative meublée :

  • Vendre le bien et partager le prix de vente entre indivisaires
  • Céder vos parts à un autre indivisaire ou à un tiers (mais l’activité LMNP s’arrête)
  • Partager les biens si l’indivision détient plusieurs logements

En cas de désaccord, le recours au juge est possible pour imposer le partage, mais la procédure peut être longue et complexe.

💡 Notre conseil : Anticipez les modalités de sortie d’indivision dès l’acquisition du bien pour éviter les conflits.

Les Alternatives à l'Indivision Pour Investir à Plusieurs en LMNP

Si l’indivision n’est pas la seule option pour investir à plusieurs dans l’immobilier locatif meublé, d’autres formes de société peuvent être envisagées selon votre situation :

  • SCI (Société Civile Immobilière) : la forme la plus courante pour un investissement immobilier à plusieurs
  • SARL de famille : adaptée pour gérer un bien acheté ou hérité en famille
  • SAS ou SARL : idéale pour un investissement locatif meublé entre amis
  • EURL : intéressante pour optimiser la fiscalité LMNP d’un bien familial

En résumé : L’indivision peut être une solution pertinente pour investir à plusieurs en LMNP et profiter d’avantages fiscaux intéressants. Mais ce statut impose des règles de gestion et de fiscalité spécifiques qu’il faut bien maîtriser. D’autres formes de société sont envisageables selon vos objectifs patrimoniaux. Dans tous les cas, l’accompagnement d’un expert en gestion de patrimoine comme Rente et Patrimoine sera un précieux atout.

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