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Le Dispositif LMNP Censi-Bouvard : Un Accélérateur Fiscal Pour Votre Investissement Locatif

Jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif LMNP Censi-Bouvard a permis aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux exceptionnels pour développer leur patrimoine immobilier. Retour sur le fonctionnement de cette loi et les alternatives pour continuer à optimiser sa fiscalité.

Dispositif LMNP Censi-Bouvard

Guide LMNP

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Loi Censi-Bouvard : le Mécanisme Expliqué

Instaurée en 2009, la loi Censi-Bouvard visait à stimuler l’investissement locatif dans les résidences avec services. Son principe était simple :

  • Une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat HT du bien
  • Un plafond d’investissement de 300 000 € HT par an
  • Un étalement de l’avantage fiscal sur 9 ans

Grâce à ce coup de pouce, les investisseurs pouvaient ainsi réduire leur imposition jusqu’à 3 667 € par an, tout en se constituant un patrimoine immobilier rentable.

💡 Bon à savoir : Contrairement à d’autres dispositifs, le Censi-Bouvard permettait d’acquérir plusieurs logements par an, sans conditions de ressources du locataire ni de zonage.

Un Large Éventail de Résidences Éligibles

Pour bénéficier du Censi-Bouvard, il fallait investir dans des résidences neuves avec services, comme :

Les logements devaient être meublés et proposer au moins 3 services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, blanchisserie…) pour être éligibles.

💡 Notre conseil : Bien que le Censi-Bouvard soit terminé, ces résidences restent des valeurs sûres pour investir en LMNP.

Que Faire Après Un Investissement Censi-Bouvard ?

Si vous avez bénéficié du Censi-Bouvard avant son expiration, pas de panique. Vos avantages restent acquis jusqu’au terme des 9 ans. Mais comment continuer à optimiser votre fiscalité ensuite ? Plusieurs stratégies s’offrent à vous.

Option 1 : Conserver le Bien et Passer en LMNP Classique

En basculant sur le statut LMNP classique, vous pourrez continuer à percevoir des revenus locatifs défiscalisés grâce à deux régimes fiscaux au choix :

  • Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers
  • Le réel, pour déduire vos charges et amortir le mobilier

💡 À noter : En LMNP classique, vous ne pouvez plus amortir le bien lui-même, déjà déduit via le Censi-Bouvard.

Option 2 : Revendre pour Réinvestir dans un Nouveau Projet

Si vous préférez récupérer votre mise de fonds, vous pouvez aussi revendre votre bien Censi-Bouvard pour réinvestir, par exemple en :

  • LMNP classique, dans une autre résidence avec services
  • Pinel, pour continuer à réduire votre imposition (attention, dispositif en voie d’extinction)
  • Nue-propriété, pour préparer votre retraite sans fiscalité

Attention toutefois, si vous vendez avant la fin des 9 ans, vous devrez restituer une partie de la réduction d’impôt et de la TVA perçues.

Censi-Bouvard et LMNP : Un Duo Fiscal Imparable

En combinant le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard, les investisseurs pouvaient cumuler deux puissants leviers de défiscalisation :

  • Les amortissements et déductions propres au régime LMNP
  • La réduction d’impôt de 11% sur 9 ans du Censi-Bouvard

Un cocktail gagnant pour maximiser sa rentabilité locative et alléger significativement sa pression fiscale.

En résumé : Le dispositif Censi-Bouvard a permis à de nombreux contribuables d’accélérer le développement de leur patrimoine immobilier. Si cette loi est aujourd’hui arrivée à son terme, d’autres solutions existent pour continuer à investir de façon fiscalement avantageuse. Les experts de Rente et Patrimoine sont à vos côtés pour trouver la meilleure stratégie adaptée à votre profil.

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