Jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif LMNP Censi-Bouvard a permis aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux exceptionnels pour développer leur patrimoine immobilier. Retour sur le fonctionnement de cette loi et les alternatives pour continuer à optimiser sa fiscalité.
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Loi Censi-Bouvard : le Mécanisme Expliqué
Instaurée en 2009, la loi Censi-Bouvard visait à stimuler l’investissement locatif dans les résidences avec services. Son principe était simple :
- Une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat HT du bien
- Un plafond d’investissement de 300 000 € HT par an
- Un étalement de l’avantage fiscal sur 9 ans
Grâce à ce coup de pouce, les investisseurs pouvaient ainsi réduire leur imposition jusqu’à 3 667 € par an, tout en se constituant un patrimoine immobilier rentable.
💡 Bon à savoir : Contrairement à d’autres dispositifs, le Censi-Bouvard permettait d’acquérir plusieurs logements par an, sans conditions de ressources du locataire ni de zonage.
Un Large Éventail de Résidences Éligibles
Pour bénéficier du Censi-Bouvard, il fallait investir dans des résidences neuves avec services, comme :
- Les résidences étudiantes
- Les résidences seniors
- Les Ehpad (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)
- Les résidences de tourisme (jusqu’en 2017)
Les logements devaient être meublés et proposer au moins 3 services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, blanchisserie…) pour être éligibles.
💡 Notre conseil : Bien que le Censi-Bouvard soit terminé, ces résidences restent des valeurs sûres pour investir en LMNP.
Que Faire Après Un Investissement Censi-Bouvard ?
Si vous avez bénéficié du Censi-Bouvard avant son expiration, pas de panique. Vos avantages restent acquis jusqu’au terme des 9 ans. Mais comment continuer à optimiser votre fiscalité ensuite ? Plusieurs stratégies s’offrent à vous.
Option 1 : Conserver le Bien et Passer en LMNP Classique
En basculant sur le statut LMNP classique, vous pourrez continuer à percevoir des revenus locatifs défiscalisés grâce à deux régimes fiscaux au choix :
- Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers
- Le réel, pour déduire vos charges et amortir le mobilier
💡 À noter : En LMNP classique, vous ne pouvez plus amortir le bien lui-même, déjà déduit via le Censi-Bouvard.
Option 2 : Revendre pour Réinvestir dans un Nouveau Projet
Si vous préférez récupérer votre mise de fonds, vous pouvez aussi revendre votre bien Censi-Bouvard pour réinvestir, par exemple en :
- LMNP classique, dans une autre résidence avec services
- Pinel, pour continuer à réduire votre imposition (attention, dispositif en voie d’extinction)
- Nue-propriété, pour préparer votre retraite sans fiscalité
Attention toutefois, si vous vendez avant la fin des 9 ans, vous devrez restituer une partie de la réduction d’impôt et de la TVA perçues.
Censi-Bouvard et LMNP : Un Duo Fiscal Imparable
En combinant le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard, les investisseurs pouvaient cumuler deux puissants leviers de défiscalisation :
- Les amortissements et déductions propres au régime LMNP
- La réduction d’impôt de 11% sur 9 ans du Censi-Bouvard
Un cocktail gagnant pour maximiser sa rentabilité locative et alléger significativement sa pression fiscale.
En résumé : Le dispositif Censi-Bouvard a permis à de nombreux contribuables d’accélérer le développement de leur patrimoine immobilier. Si cette loi est aujourd’hui arrivée à son terme, d’autres solutions existent pour continuer à investir de façon fiscalement avantageuse. Les experts de Rente et Patrimoine sont à vos côtés pour trouver la meilleure stratégie adaptée à votre profil.